房企寡头化加速 龙头房企成土地争夺战主角

又一轮土地争夺大战卷土重来，似曾相识的是，本轮土地战的最大赢家，仍然是处于金字塔尖的龙头房企。据记者不完全统计，节后9天内(10月8日至16日)，全国土地市场已成交近20宗地，万科、保利等是最大得主。在此之前的9月，仅华润和万科两家房企拿地金额就占到总地价的53.8%。北京市房协近日发布的报告也显示，十大房企手握待开发土地面积占整个市场的93%。

除了土地市场上的独占鳌头，在资金、市场份额等多个方面，龙头房企的“寡头化”趋势也同样越来越凸显。

拿地主角

钱多、胆大，龙头房企当之无愧成为本轮土地争夺战的主角。

10月10日，央企保利一日拿下位于上海和长沙的两宗高价地，成交价分别为45亿元和32.56亿元。仅隔一天，保利和融创绿城组合的联合体，又摘下上海外高桥地块，成交价21.24亿元。

这仅仅是近期龙头房企拿地的冰山一角。被视为行业风向标的万科，也一改上半年的保守作风，7月以来拿地投入已经超过上半年总和，9月以来更是四处开花。公开资料显示，仅9月一个月时间，万科在北京、广州、青岛、杭州等城市新增14个项目，支付价款约127亿元。

据中原地产统计，今年9月，十家标杆房企拿地规模继续上月的强势，总金额达171亿元，环比上升40%，连续三个月保持相对高位，并创出2011年调控以来新高。其中，拿地前两名的企业分别为华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%。

加速寡头

事实事实上，这种局面由来已久，只是近期表现得愈发显著。

根据北京市房协今年7月发布的《北京房地产行业信用风险研究报告》显示，从2006年到2011年，土地购置能力集中体现在少数实力较强的房地产企业上，特别是2011年以来，随着紧缩政策出台，特别是限购等一系列强化政策以来，绝大多数房企对土地的购置能力开始下降，但龙头房企却不降反升。

报告显示，万科、保利、中海等十大品牌房企在过去五年间拿地的集中度越来越突出，以北京市场为例，在1000多家在册房企中，十大品牌房企2011年拿地总量占北京住宅用地供应量的45%，而十大房企手中握着的年度土地待开发面积总量，已经占到整个市场比重的93%，这意味着，2-3年之后的市场供应中，超过九成将集中在这10家当中。

“北京房地产行业内部调整正在加速”，从事房企信用评价的机构——东方金城国际信用评估有限公司副总经理刘世平表示，近5成土地集中在十大房企手中，说明随着调控的深入，资源的集中度越发凸显，而竞争力弱的企业处在市场的边缘，出现了强者越强，弱者更弱的形势，储备大量土地的开发商势必成为未来市场的主导者。

中原集团研究中心总监刘渊认为，房企未来表现或将更明显分化。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，因此在未来的拿地高潮中仍将成为主力，而一些中小开发商整体来看销售情况一般，资金链依然紧张，未来卖地求生的趋势还将持续。第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼则对记者表示，房企未来的这种分化，在竞争更为激烈的一二线城市表现得会更为明显。

资金集中

在大规模拿地的背后，必然是大举融资的相生相伴。除了土地资源不断向龙头房企倾斜之外，资金也开始集中流向少部分房企。

10月12日，龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)宣布发行一笔规模为4亿美元的优先票据，这是在不到一个月时间内，龙湖第二次融资。据中原地产统计，10月以来，包括龙湖、融创、世茂、越秀地产等4家房企，合计推出的境外意向融资额已超过150亿元。

根据龙湖公告，公司将发行于2019年到期的6.875%优先票

据，票息与同期央行基准利率相近，这也是近期国内房企境外美元债券中发行成本较低的。

“评估机构会根据各家企业的财务报表、资金实力等综合因素，对该笔融资进行判定”。仲量联行分析人士告诉记者，实力越雄厚的企业，往往得到贷款的成本越低、规模越大。

在境内融资的房企亦然，上述人士称，即便在整个信贷环境紧缩的情况下，各大银行也更青睐于品牌房企，他们获取贷款的能力要远远大于中小房企。

销售分化

在销售市场的排行榜上，龙头房企的排名更是当仁不让。

据中原地产研究中心监测数据显示，今年9月，十大标杆房企总销售面积约560万平方米，环比小幅增长6%，同比增长8%。从8个公布销售计划的开发商来看，平均销售计划完成率达到81%，明显优于整个大势，其中表现较好的企业如招商、中海等，均已超出年度销售计划。

来自克尔瑞的今年前三季度房企销售排行榜也显示，今年前三季度销售金额全国TOP10市场份额达到14.06%，较去年同期增加1.48个百分点；TOP20市场份额为19.25%，同比高出2.14个百分点。此外从近年来数据变化也可以发现，2010年至今，TOP10与TOP20的市场份额均在逐年增加，表明房企的集中度在逐渐增强。

从销售均值来看，今年前三季度销售额在500亿元以上房企，均值突破700亿元，与2011年同期相比，增长了14%。

相关研究人员表示，这一轮调控的长期化，促使行业内部分化加剧，大型龙头企业逆市下持续增长，竞争优势逐渐显现，从而推动标杆房企市场份额不断提升，企业集中度继续加强。