十八大后看中国房地产走向：双轨制的新阶段

住房是关系亿万民众切身利益的重大民生问题，而房地产的发展方向则不仅决定了住房的建设与供应，更决定了民众住房需求能否得到满足。
中国住房市场化以来，房地产的发展方向经历了三个阶段：一是房改之初的以经济适用房为主导的多层次城镇住房供应阶段，这一阶段以解决民众基本住房需求为主；二是房地产市场的完全市场化供应阶段，这一阶段满足了高收入民众的投资需求、自主需求及改善需求；三是以商品房为主导保障房为补充的非完全市场化供应阶段，这一阶段不仅满足了高收入民众的需求，也满足了部分中低收入群体的基本住房需求。

纵观上述发展阶段，商品房发展迅速，住房保障建设也初显成效。可从房地产市场所供应的产品来看，绝大多数产品定位高端，其目标客户锁定的是投资客、高收入群体。即便是开发商所推出的面向广大消费者的商品房，其实质也是奢侈品，房产市场充斥着动辄成百、上千万，甚至过亿的住宅即为明证。而由于保障房起步较晚及运作管理的不完善，低收入群体还不能得到有效且足够的保障。截止目前，房地产市场所供应的产品仍然存在断层，还不能满足民众的普遍住房需求。

而在这些得到满足的住房需求中，有很多也是迫于无奈，苦不堪言。近年来，很多人用自己、家人一生的积蓄，甚至还要通过借贷来消费一套房子。当这些在牺牲自己多项消费行为并通过借贷实现购房的人们得意于自己终于成为有房一族时，却没有想到自己是花了“宝马”的钱而买来的却是“宝来”。

民众的住房需求，一直受到党和政府的高度重视。胡锦涛在党的十八大报告中强调，“在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”，并提出了“住房保障体系基本形成”的新要求。

这充分表明，中央对于房地产发展方向，已经有了非常清晰的认知。并且，十八大还做出了明确的部署：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。

由此，我们可以看出，十八大所定调的中国房地产发展方向是通过采用住房双轨制来满足民众普遍住房需求。接下来，我国将迎来全新的发展阶段，即以保障房为主，普通商品房为次，高端商品房为辅的供应阶段。从产品结构来看，完全市场化的高端商品房满足高端需求，普通商品房与经济适用房满足中低端需求，公租房、廉租房满足困难家庭基本需求。（作者系财经评论员）