社科院：明年楼市存总体反弹与局部“崩盘”并发风险

12月13日，由中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合主办的 “2013年《住房绿皮书》发布暨2012-2013年住房形势与政策研讨会”在北京举行。会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战，分析了2011-2012年中国住房及相关市场走势，预测了2012-2013年我国住房发展趋势，并正式发布了由社会科学文献出版社出版的《中国住房发展报告（2012-2013）》。

住房绿皮书指出，2012年为巩固楼市调控政策，中央坚定不移的继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购等房地产调控政策不放松，初步实现了次优的目标即：第一，初步抑制了房价快速上涨的局面，考虑到居民收入不断增长的趋势，住房相对价格实现下降；第二，保障性住房建设计划提前超额完成。20121至10月份，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套。第三，宏观经济不仅初步实现企稳回升，并出现了一些积极的变化。消费成了重要的驱动力量，经济结构有所好转，宏观经济正在减弱对房地产的依赖。

住房绿皮书指出，2011年四季度以来住房市场市场走势是市场各方相互博弈，尤其是各方中央调控政策博弈的结果。总体上，先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期。接着中央宏观政策的微调波及房地产，地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆，导致的市场出现恐慌情绪，进一步导致市场反弹；随后，中央再度从严行政调控政策，各方预期再度发生改变，但经济政策没有改变，市场再次进入微涨阶段。

住房绿皮书指出，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生的，也不是理性的市场力量作用，近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕。2012年四季度至2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险即：多数城市继续快速上涨，一些城市将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，便有再度暴涨的风险。但是，对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产中小或项目企业来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产，从而可能带来一定的金融风险。

住房绿皮书指出，2012年四季度及2013年，住房市场发展有三种可能的趋势即：第一，如果政策不当乏力，住房市场将发生整体反弹和局部崩盘；第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”，第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。但是，第二种可能最大。具体表现：住房市场量价继续逐步上涨，但上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2012年第四季度和2013年第一季度将延续温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。

住房绿皮书指出，2013年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈，市场各方对中央的调控政策较为敏感，但是中央政府拥有较大的主动性和回旋余地。针对以上问题，其目标任务：通过强化和完善调控政策，取法其上，争取房地产市场理性回归；得乎其中，实现房地产市场稳中有进；避乎其下，防止房地产市场整体反弹和局部崩盘。具体表现：在价格上，要确保稳定，力争理性回归，较低城市的房价增幅不得超过经济增长率，较高城市的房价应下降；在销售上，力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加，在土地购置和住房开工稳步增加。