商业地产市场竞争加剧 包租房卷土重来

核心提示

“投资商铺当跷脚老板，带租约商铺隆重发售，年投资回报达15%。”已有多次成功投资商铺经验的吴女士，最近就经常收到类似于这样的带租约商铺促销短信，她明确表示不会相信有年回报率达15%的包租商铺，“如此高收益的商铺开发商自己不留着卖给你，你觉得真有这等好事？”

随着商业地产市场竞争的加剧，各大商业地产项目为了增加投资吸引力纷纷推出包租、带租约、承诺投资回报的促销政策，多年前曾经风靡一时的包租房、带租约商铺再次“卷土重来”。这一轮带租约商业的集中上市和上一轮有何区别？投资者如何防范风险？这一课题重新摆在投资者面前。

诱惑

年投资回报大多在7%以上

摩尔国际目前正在销售的产权式酒店和汽车用品广场商铺均带租约，酒店签订的租约时间为8年，商铺为5年，租期内平均年投资回报将在8%左右。龙湖时代天街也有部分商铺采用带租约销售。雄飞中心商铺同样采用包租形式，包租期为10年，签订的年投资回报率起点为7%左右，租期内每年租金会递增，10年下来平均年投资回报率在8%左右，按照这样的回报设计，10年租约到期后投资者可以收回全部投资的80%。

花样年龙年国际中心的商业营销方式则更为创新，但核心依然是包租。龙年国际中心的花生唐商铺采取“半价买铺，永不供楼”的形式，投资者只付一半房款即可买铺，开发商旗下商业管理公司统一管理12或15年，这就相当于是变相地用未来的商铺租金来支付剩余一半的房款，如此一来就大大降低了商铺的购买门槛，买一套商铺最低只需10万元。

满堂红的资深商铺经纪人姚素蓉告诉成都商报记者，目前带租约销售的商铺年投资回报主要集中在7%左右，但类似于春熙路这样的核心区4%、5%年投资回报的项目也较多，尽管投资收益较低，但在黄金地段买铺的投资者更看重长远。新港地产董事总经理张红兵证实，从去年下半年开始，带租约的商铺、产权酒店、专业市场增加明显，目前新港地产参与代理、运营的商业项目有5成左右采用了包租形式。

风险

投资者管理方商家难形成合力

“除了传统社区商铺外，带租约销售、承诺投资回报的商业项目现在确实增加明显，尤其是产权酒店、专业市场、集中式商业，这主要是因为市场竞争愈发激烈，如果没有租金作为吸引力商铺销售比较困难。”摩尔国际项目总监李勇表示，从2011年开始住宅投资受到宏观调控限制后，大量商业地产项目犹如雨后春笋，包括龙湖、万科在内的不少住宅开发商全面转战商业地产领域，集中开发的商业项目现在又集中上市，市场竞争局面可想而知。

实际上，带租约销售、开发商承诺投资回报的商业项目在成都并不新鲜，早在十年前，成都就兴起一轮产权式商业投资热，由于产权分散、经营思路不统一，楼市在产权式商业投资上走过弯路。“这会给后期经营带来巨大风险，商铺投资者不懂经营、商业管理方没有足够掌控力，商家又缺乏凝聚力，三者不能形成有机整体之下，最后商业运营必将失败。”晟鑫投资营销负责人告诉成都商报记者，只有在确保三者利益高度一致之下，商业项目才能取得成功。

新港地产张红兵指出，商铺包租本质上已经是一种投资理财，国外中小投资者要参与投资大型的商业地产项目，他们有专业的商业地产基金作为载体，基金再通过专业机构来选择投资商业地产项目，国内没有商业地产基金，那包租约就只能是不得已的选择，只有如此小投资者才能参与大商业项目的投资。“但有的项目打出年投资回报超过10%，这肯定偏高了，目前两类项目投资值得警惕，一是个别缺乏后期持续经营保障的专业市场，二是市区内个别的商业改造房，小项目开发商更看重短期的销售利润，后期运营难度较大。”

一位不愿透露姓名的行业资深人士表示，现在个别带租约、开发商承诺投资回报的商铺存有隐患。“可能存在两种情形，一是商铺价格虚高，开发商把商铺提价后再出售，羊毛出在羊身上，开发商在租期内返还的租金实际上还是投资者支付的高房价；其次不排除开发商有‘金蝉脱壳’的可能，资金紧张的开发商希望借机出货走人。”该人士提醒投资者在选择项目时一定要谨慎。

防范

开发商自持较高比例物业

对于投资者而言，谁都希望买到一个投资回报固定、完全不用自己操心的带租约商铺，但什么样的项目值得投资？哪些项目风险大买不得？投资者在下手前必须做足功课。同时为了防范投资风险，成都各大商业项目也充分展开运营模式创新，力求在商业投资制度设计上，将大家的风险都降至最低。

龙湖时代天街推出的带租约商铺也受到投资者的欢迎。“很多中小投资者并没有商业运营的经验和能力，去年龙湖特别设立了招商中心，无论是在售前还是售后，专业帮助投资者、业主成功完成招商经营，这也是一种对投资者负责的态度。”龙湖内部人士透露。

“我们只销售30%左右的商业，60%多的酒店、商铺都是我们开发商自己持有，现在我们委托商业管理公司向投资者承诺年平均回报在8%左右，即便投资者购买的商铺真达不到这一回报标准，我们会用自己持有的租金收益来弥补给投资者，以确保投资者的收益。”李勇透露，目前酒店一共有700多间客房，但出售的只有90间，出售占比只有13%，商铺也是如此，目前在售的车汇广场共有5层共计4万平方米，但对外出售的只是第四层约7000平方米，投资者的租金收益会有充分的保证。

另外晟鑫国际广场、花样年龙年国际中心等项目不约而同地对可分割出售商业给出了严格的比例限定。“我们的可售商业也只是整个项目一部分，主体商业都是花样年自己持有，一方面自己持有便于统一规划运营，另外开发商大量持有物业对中小投资者也是一种收益保障。”花样年龙年国际中心项目负责人表示，正是在强大的风险保障体系之下，普通投资者对整个项目有了更大投资信心。

雄飞中心则是引入了上市企业深圳华强作为商业运营方，未来整个项目也将打造成为成都乃至西部最具影响力的3C展示卖场和电子娱乐中心。即将动工的晟鑫国际广场情况还有所不同，营销负责人告诉成都商报记者，整个项目将主要针对商家定向销售，面向外界普通投资者发售的只有10%。“根据我们的调研，一个市场商铺的投资者如果50%是商家自购自用，那这个市场基本上就能成功运营；如果纯投资者比例超过60%，商家买铺的比例过低，那就是危险信号，未来市场建好以后极有可能商气不足，大量投资者放出商铺房源租金争相压价，商气难以聚集，项目运营将注定失败。只有商铺是自己的，商家才会持续投入和努力经营。”