1000万平商业项目将入市 成都商业地产迎来“黄金季”

五年前，成都的商业物业供应量仅为100万平方米，不足房地产市场总供应面积（包含住宅、商业地产、专业市场）的10%

三年前，成都可供销售和经营的商业项目开发总体量达400多万平方米，商业住宅总供应比例达到3：7。

未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，估计消化周期将超过15年

弃住从商，警惕！

进入不易，退出更难。商业地产开发须解决“运营能力”、“利益分配”和“退出机制”三大难题。

房地产市场中，住宅通常只有卖得好和卖得一般两种区分；商业地产如果做得不好，只能成为烂尾楼。

这是一场关于住宅开发与商业地产的较量。

从2011年开始，中国房地产排名前二十的住宅开发商，90%以上都开始做商业地产。比较典型的一个现象是，继华润、保利、中海等房产大鳄在今年先后宣布商业地产计划和目标后，一向以住宅专业化为目标的万科、龙湖也表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%-30%。

受市场调控和行业低迷双重挤压，住宅地产成交量出现大幅滑坡的同时，商业地产的吸引力则骤然增加，众多开发商纷纷“弃住从商”，多种模式试水商业地产。据相关数据显示，2011年成都商业地产市场规模增长率在40%以上，而住宅增长率仅为10%左右，转战商业地产似乎成了开发商们的“识时务之举”。

其中，也有业内人士提醒，逆市下房企选择“弃住从商”渐成趋势，但在商业地产成为诸多房企“新宠”的同时，背后的风险也正在酝酿。

弃住从商是避险还是投机？

近期，恒大地产董事局主席许家印多次强调，恒大未来将加大持有型物业的储备，通过投资利润率更高的商业地产有利于提高恒大地产的利润水平，减轻住宅业务业绩下滑对利润造成的影响。在此之前，万科总裁郁亮也曾坦言进军商业地产，万科未来住宅产品仍将占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业。

业内人士普遍认为，如今楼市开发中释放的复合型地块越来越多，而像万科、恒大这种过去只做住宅开发且开发商业仅仅限于底层社区商业的做法，在一些地块招拍挂的竞争上并没有优势。增加商业持有比例无疑是其被迫之举，现在越来越多的土地出让都捆绑了一定比例的商业配套，如果不涉入商业地产的话，在未来的土地储备上将很难占有优势。

弃住从商，意味着房企在开发模式上也将发生转变。房地产企业从住宅的销售模式转向自行持有的方式，从追求销售的规模和速度到商业地产在资本市场的运营资产，在开发模式转型还面临着团队实力、管理运营方面的瓶颈和困惑。纵观中国房地产市场，现今国内的品牌开发商几乎全都是从住宅起家，思维惯性也都是开发住宅的原有套路。向商业地产转型过程中，不仅面临投入资金多、开发周期长、管理运营难等问题，同时后期也因缺少经验、没有足够的人才储备，在商业地产开发上将更加艰难。

商业地产面临三大难题的考验

目前看来，投资商业地产真正取得成功的不外乎万达、华润、中粮等几家实力房企，包括像万达模式、华润模式等都有着成熟的商业地产开发体系，其他公司很难拷贝。对于地产企业来说，住宅开发商过去只需要解决土地、人才、资金三个问题，还有别碰上太差的行情，基本都能赚钱。要做真正的商业地产开发，却并不是想象当中那么简单。

高力国际成都公司蔡孟颐总经理指出，经营商业地产项目涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节，对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力要求都很高，要做真正的商业地产开发还须解决“运营能力”、“利益分配”和“退出机制”这三大难题。

运营能力的高低，直接决定着商业物业租金水平的高低。在固定的贴现率下，租金在一定程度上反映了商业地产价值的高低。“利益分配”和“退出机制”也是住宅开发商转战商业地产后面临的风险之一。

“相对住宅短平快的运作方式，商业地产运营是长期性的、多主体的，不仅需要平衡持有者与承租者间的利益分配，还要平衡小业主的租金回报率，对于企业自身的实力将是一个考验。”四川省商业地产联盟会长冉立春认为，在目前国内，缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式下，商业地产退出相对艰难。