成都品牌房企密推商业地产 大量自持看重长线

无论是华润置地、万科地产还是中海地产，从今年起，他们将逐渐在商业地产发力，形成“住宅+商业”并驾齐驱的市场构架。而本土企业代表蓝光地产更是通过整合7大项目、数百万平方米的商业产品，端出了商业大蛋糕。

4-5月将是品牌商业集中上市、推售的时间段，其产品形态包括甲级写字楼、LOFT公寓、社区底商、独栋商业、主题商业街集中上市，投资金额从几十万到上千万不等。

成都品牌房企

4月集中推商业

专注住宅市场的开发商，正在转向商业。

早在2012年3月底，华润置地“年度商业计划发布会”隆重举行，一次性推出5大商业中心，推售面积达到100万平方米，涉及100亿销售资源；蓝光地产7大商业集中上市，规模达数百万平米，市值超过百亿；中海国际购物公园二期上市，40万㎡的“中海国际中心”A座租赁70%；万科地产成都首个项目“钻石广场”即将上市；23万平方米协信中心推出底商和写字楼，开盘当天热销过亿……从品牌开发商近期的动作来看，他们对商业地产的定位已经不是早期的“权宜之计”，而是当作布局市场的一大策略。

万科、华润、中海

集中关注“住转商”

“并不是说住宅不重要，”华润置地相关负责人在年度商业计划发布会上宣称，“进入成都楼市10年的华润置地，即将掀开新的一页。”他说的“新”，显然是华润置地在打造住宅品牌之后，转身商业地产。了解华润的知道，这个举措并非一时兴起，而是筹备已久。据了解，华润置地早在2007年开始组建招商团队，2009年成立商业设计管理部，并成立华润置地（成都）商业管理公司，对商业进行统一招商，统一运营。

万科地产对商业地产的布局，已经从“给住宅做配套”演化为“给城市做配套”。这背后，除了万科地产在2011年成立万科商业管理有限公司，地方公司成立商业小组备受关注外，纯商业项目已经落户多个城市。在成都，即将上市的“万科·钻石广场”，已经是一个非常成熟的产品线。中海地产对商业地产的重视，从2011年11月举行的商业地产品牌发布会可见一斑。据《21世纪经济报道》报道，“这是中海将旗下的商业地产进行整合之后，首次明确地对外发布其未来商业地产发展线路。其中一个重点是，中海将拥有自己的商业购物中心品牌———环宇城。”

无论是华润置地，万科地产还是中海地产，他们是以住宅地产建立市场知名度，但从今年起，他们将逐渐在商业地产发力，形成“住宅+商业”并驾齐驱的市场构架。而本土企业代表蓝光地产，在从四川蓝光晋升为中国蓝光之后，通过整合7大项目、数百万平方米的商业产品，端出商业大蛋糕。研究他们今年的市场格局发现，集中发力商业地产不仅是市场导向，更是企业导向。

产品丰富，

近两个月商业集中上市

高力国际成都公司总经理蔡孟颐接受成都商报记者采访时表示，“商业地产的品牌效应要高于住宅地产。”他认为，同等支付金额下，肯定首选品牌商业。如果是价差在20%以内，也应该优选品牌商业，但具体要看产品、看位置、看业态。
31日，成都商报记者在万科·钻石广场临时接待中心，被销售顾问的自信折服。“估计不会搬到工地现场去售房。因为有可能新销售中心还没建起，房子已经卖完了。”记者了解到，建筑面积约10万㎡的钻石广场，目前可售的只有写字楼和公寓，底商全部由万科持有。

距离该项目不远的协信中心，在底商和写字楼的销售上同样如此。“开盘头一天晚上就有客户来排队，不到两个小时22套商铺全部售罄，很多被迫转为二期客户。”这样的市场行情在华润置地，表现明显。据华润置地相关负责人宣称，“我们好几个商业中心的商铺还没开卖，就已经有人找上门来了，诚意度非常高。”

对于投资商业的客户来说，4-5月显然是个好时机。据成都商报记者了解，4-5月将是品牌商业集中上市、推售的时间段。譬如，蓝光七大商业（蓝光·空港国际城、峨眉院子、金楠府、四叶城商业广场、锦绣城、蓝光云鼎、公馆1881），其产品形态丰富多样，包括LOFT、SOHO、写字楼、社区底商、院落式商业街区、大型旗舰店、投资型酒店等，销售正处于集中发力阶段。华润五大商业中心（万象街区，翡翠天地，华润广场，橡树广场，翠林天地），其产品形态包括甲级写字楼、LOFT公寓、社区底商、独栋商业、主题商业街集中上市，投资金额从几十万到上千万不等。万科·钻石广场，宣称5-6月开盘，但目前已经开始蓄客。

大量自持，

大企业看重长线价值

中海国际中心的8座写字楼，只租不售；万科·钻石广场的主力店和底商，全部不对外销售；华润置地在五大商业中心的自持比例最低20%，最高达60%，183万㎡的成都时代天街，龙湖自持商业50万㎡……

种种迹象说明，资金实力雄厚的开发商，更倾向于通过经营商业来保证企业的收益回报。

华润置地相关负责人表示，“开发商敢于大面积自持商业，一是说明企业资金没问题，二是说明对产品非常自信，三是投资者的收益有保障。”他认为，开发商自持商业的话，就意味着企业投资培育市场、经营市场。中海地产市场策划部人士同样表示，“只租不售的模式，对开发企业的现金，管理，运营要求非常高，全部持有对客户来说是最有力的收益保障。”

事实上，开发商通过整合资源，进行统一招商，统一管理的商业，往往比全部散售的商业，在回报率上要高得多。这一点，在国内多个成功商业项目得到印证。譬如，北京银泰中心、深圳华润万象城、重庆协信星光68广场、成都万达锦华城。

“较之于中小开发商来说，‘大企业效应’在商业地产表现得更明显。”协信地产成都公司营销总监陈云认为，还不仅仅是自持。在经营管理方式上，协信地产已经开始尝试与商家捆绑经营的方式，通过给商家提供一站式的经营管理服务，共同做大市场，提高收益回报率。