“商业刚需”普现楼市 成都商业地产投资理性回归

“前年中航 城市广场销售的时候，自用客群占比为7成左右，而如今中航国际广场自用客群占比已经增至8成左右。”中航国际广场销售经理朱志轩介绍说。

然而，中航城市广场并不是特例。据调查，自用客群比例大幅增加现象近来在成都商业地产市场普遍存在，这种“商业刚需”现象的出现，引起了业内机构的广泛关注。业内人士称，商业地产投资“高回报”时代已经终结，未来企业购买自用的趋势则会更加明显，商业地产投资因此将理性回归。

自用客群比例大幅增加 成都商业“刚需”备受关注

“在与公司销售经理的交流中发现，成都目前商业地产销售客群出现了明显的变化，中小企业的自用客群比例出现了大幅增加，‘商业刚需’值得关注。”高力国际市场推广及企业传讯部王寒凝说。

在高力国际代理的项目中，此种情况普遍出现，中航国际广场就是其中一个。“从目前的销售情况来看，销售客群的变化比较明显。前年中航城市广场在销售的时候，自用客群占比为7成左右，而如今热销的中航国际广场自用客群占比已经提高到了8成左右。”中航国际广场销售经理朱志轩介绍到。

位于府城大道与天晖路交汇处的晶科1号也是如此，该项目是香港商业地产大鳄九龙仓集团在成都天府新区的首个商业写字楼项目。据该项目销售人员介绍，由于天府新区规划对城南发展所带来的预期与利好，目前自用客户确实有所增加。

在戴德梁行近期所代理的商业地产销售项目里，也发现有自用客户增多的情况。戴德梁行市场研究部表示，他们现在代理销售的东城国际中心，买来自用的客户比例估计超过50%。而在两三年前，他们曾代理销售的写字楼自用客户比例一般是在10%-30%左右。

商业地产自用客群增多，这种情况在购买写字楼项目的客户中体现得更为明显。戴德梁行成都公司总经理何超认为，成都购买自用的项目主要分布在城南天府新区南延线一带，区域可售项目较多，未来商务环境的发展也比较乐观。

他还表示，近期从数据上来看，一些金融机构大面积购买写字楼自用的表现就较为突出。同时，现在市场上针对散户投资而开发的小面积低总价的优质商业项目相对较少，因此，未来趋势是企业自用的法人式投资逐渐成为目前市场主力。

“高回报”时代终结 成都商业地产投资理性回归

“从去年开始，成都市商业地产投资‘高回报低风险’时代已经终结，开始逐步回归理性稳定运行。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春坦言。

戴德梁行成都公司总经理何超表示，企业购买商用物业自用情况增多：一方面，相对法人投资者，散户投资可承受风险较低，他们本身资金有限，而成都目前可售的商业地产项目大多面积大，总价高，企业型客户相对更有支付能力。而企业投资者则可以通过自用来避免风险。另一方面，成都宏观经济面发展良好，并且同时也积极扶持和推动了中小企业的发展，吸引各类产业及相关企业不断进入市场，这本身刺激了企业对商用物业的自用需求，而成都近年来的加速发展，使这些企业对商用物业未来增值潜力充满信心，因而更多的选择中长期持有自用。

高力国际市场研究部表示，由于目前租金上涨，企业租用成本随之增高，这在一定程度上迫使写字楼自用客群加大。近来，受“天府新区”建设等利好因素，企业看好城南的发展，因此，南延线自用客群增加现象在近段时间的表现就尤为明显。

何超分析认为，在未来的中高档商业地产市场上，企业购买自用的趋势会更加明显。随着商业地产品质的提高，越来越多的高端物业以只租不售的形式面世；同时，可售甲级写字楼也更多采用大面积出售、或对购买者进行筛选等方式，来保证写字楼品质维护和管理的方便。

四川省商业地产联盟秘书长冉立春表示：“在房地产政策持续之下，成都商业地产投资也会受到影响，‘高回报’时代已经终结。”