市场趋势：“地王”效应减弱 步入理性购房时代

“地王效应”对区域的影响力正在减弱，地产专家提醒购房者，不要盲目追着“地王”周边涨价楼盘跑。因为，一个区域的地王项目，往往都会打造成区域内的高端豪宅销售，价格和品质都以豪宅为标准。其他在售的新房和二手房，本身定位上就多以刚需为主，却没有拔高品质。

今年上半年，国内土地市场持续火爆，成都红牌楼、华阳、东升镇、北湖区域……地块的楼面地价，已直逼区域内目前在售楼盘价，主城区房价上涨预期已然显现。
然而，华西都市报记者走访发现，在优质地块供应稀缺背景下，见惯不惊的“地王”似乎已难以触动购房者曾经敏感的神经。而今，人们买房越来越理性，以往“地王”出现区域在售楼盘必涨现象，在人们理性购房中正被逐渐纠正。目前，成都“地王”附近的在售楼盘价波动并不明显。

记者调查“地王”未拉涨周边房价

“红牌楼地块楼面地价10000元/平方米；北湖地块楼面价6000元/平方米；东升镇地块楼面地价已突破5000元/平方米……”华西都市报记者发现，在成都地产史上，购房者往往喜欢“追涨”，凡地王出现的区域，往往会吸引大量购房者纷至沓来。可以说，一个区域一旦出现“地王”，无论对区域内新房还是二手房，都会产生立竿见影的拉涨效果。而今年上半年，在成都土地市场持续升温，在单价“地王”或总价“地王”不断涌现的时代中，这些”地王“对区域内房价到底影响如何？华西都市报记者决定一探究竟。

前日，记者以普通购房者身份致电北湖区域内一家在售楼盘。在与该楼盘置业顾问小张通话中发现，这个楼盘目前推出的主力户型为80至110平方米左右户型，价格与此前并无差别：依然保持均价6200元/平方米左右。当记者提醒对方，中国铁建近期在该区域竞得一宗土地，其楼面地价已高达6000元/平方米时，小张却很平静地告诉记者，他们项目暂未作出调价决定。

此后，华西都市报又分别致电龙潭寺区域其它在售楼盘，发现这些楼盘目前售价与此前并无差异。华西都市报记者注意到，眼下，红牌楼突破10000元/平方米的楼面地价在成都地产界无疑引发了不小的震动。然而，记者在致电这一“地王”区域的部分在售楼盘时发现，置业顾问虽然在电话中一再强调区域优势，强调“地王”对区域房价的拉动作用，但依然表示他们项目目前售价并无调整。

“地王”频繁龙头房价“功不可没”

根据四川中原提供的数据显示，2013年上半年，相比去年，成都主城区三环路内的土地拍卖楼面地价被不断刷新，除了红牌楼回锅地地块勇创8300元/平方米的楼面地价外，成都主城区不少区域楼面地价拍卖价也屡次走高，如外光华、外金沙、外双楠板块楼面地价均达到6000元/平米以上。而更为让人吃惊的是，除了主城区一些优质区域地价被屡屡刷新外，双流东升镇、华府板块等土地拍卖价格，甚至都出现了与区域内在售楼盘价格相差无几现象。

四川中原地产介绍，上半年，活跃在成都的八大品牌房企中，保利、万科、蓝光“三巨头”均有拿地，而绿地集团也有斩获。分析各大房企目前成都土地储备量可以发现，九龙仓、华润、中海、绿地和招商地产土地较少，尤其是以招商地产最为紧张。在多家黑马的冲击下，成都土地价格被不断刷新。但与以往购房需求追着“地王”跑不同的是，今年的“地王效应”似乎淡了很多，即便单价地王、总价地王不断涌现，周边新房和二手房的售价和成交也并未出现不正常的飙升。

市场趋势“地王”效应在减弱

而记者发现，按照以往经验，土地市场交易火爆影响的是对后市楼价走高的预期增强，尤其是2010年初，通州、望京地王的出现一度让这两个区域的房价驶上快车道，一些二手房业主几乎“一日一价”，也催生了楼市调控的降临。6000元/平方米、8300元/平方米、10000元/平方米……这些深深触动购房者神经的“地王”价格，为何未能像以往那样，立竿见影地拉涨各“地王”区域内的房价？难道是购房者对“地王”变得麻木了？华西都市报调查发现，无可争议的是，“地王”对楼市的辐射效应正在减弱，购房者对于地王的态度表现得愈发理性，他们对“地王”周边项目的涨价行为并不买账。

业内人士也认为，地王项目往往因其特殊性，更容易被开发商打造成豪宅产品，而周边的刚需盘、平价盘，本身定位就与之相差很远，肆意地将价格与“地王”的预期看齐，不但难以获得购房人的认可，也会让自身项目在市场竞争中处于不利位置。

专家提示别盲目追买“地王”

对于“地王”辐射效应减弱现象，成都视维行营销策划有限公司副总经理唐丹鹏分析认为，一般情况下，土地价格上涨带来的是房价走高的预期。但目前，楼市限购政策依然持续，而国家对楼市调控政策还随时可能加码，面对多重政策和市场压力，购房机会的有限性，以及购房日益理性的背景下，不断涌向出来的“地王”，并未立马掀起周边新房、二手房的涨价浪潮。

可以说，地王效应对区域的影响力正在减弱。地产专家因此提醒购房者，不要盲目追着“地王”周边涨价楼盘跑。因为一个区域的地王项目，往往都会打造成区域内的高端豪宅销售，价格和品质都以豪宅为标准。而其他在售的新房和二手房，本身定位上就多以刚需为主，却没有拔高品质。购房者千万别一味地追着“地王”跑，否则，买来的只是个名实不副的楼盘。业界声音任志强：“地王”源于土地稀缺

对于各地频繁出现的“地王”现象，“任大炮”认为，“千万不要再因为出了几个地王，就是火爆，这个词根本就不对。”。任志强强调说，目前土地供应量是-10%增长，一二线城市去年的供应量都非常低。目前，我国土地供应的总指标，三四线城市占比接近70%，而一二线城市只有不到20%。“这主要是因为土地指标都是根据人均占地面积的指标来计算，受限于国内的户籍制度，大部分人口流入一二线城市，但户籍仍留在三四线城市，这就造成了三四线人均需求过多，而一二线严重不足。”

除了一线城市整体土地供应相对有限，其中住宅供地更为“保守”。任志强告诉记者，在土地供应中，住宅用地占比大约是29%，这其中纯商品房的占比仅有15%。由于住宅开发用地稀缺，无法遏制房价上涨。相关链接

利率调整对按揭影响不大

近日，央行出台取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平的规定，被认为是地产行业的一个利好。不少市民认为，虽然“规定”对个人住房贷款利率浮动区间暂未作出调整,不过，他们认为“规定”还是会对楼市产生积极影响：首先，他们认为，7折或者更低的房贷利率理论上将会成为可能，同时，对那些有实力的房企可能从银行获得更多开发贷款的议价空间。但也有人认为，从目前资金面趋紧的现实和银行盈利的角度出发，让购房者再享7折甚至更低房贷利率可能性并不大。