炒房团变身弃房团 抵押担保引爆银行风险(2)

值得注意的是，部分企业主因担保“连坐”而选择“弃房”。自2011年温州民间借贷风波以来，温州担保链风险持续蔓延，部分经营正常的借款人无力同时承担自身贷款还款责任和代偿责任，遂主动选择“弃房”。据测算，担保链风险传导形成的不良房屋抵押贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。

温州银监部门测算，房屋价值缩水形成不良的房屋抵押贷款余额约为4.43亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。但温州银监部门分析指出，当前温州资金链和担保链风险仍未根除，实体经济复苏基础尚不稳固，房地产市场全面回暖的外部条件并不具备。因此，预计温州房价在未来一段时间将保持低位运行态势。

“抵押+保证”成银行风险易爆点

记者调查了解到，不论从温州楼市“两重天”并存的情况来看，还是从银行住房抵押贷款总体规模来看，当前“弃房”只是局部现象。目前温州住房抵押贷款风险总体可控，但楼市下行压力犹存，不排除“弃房”增多甚至蔓延，“抵押+保证”这一担保方式成为银行主要风险点。

尽管出现近600例“弃房”，但温州银监分局对42家机构进行专题调研发现，温州房地产抵押贷款风险总体可控。当前，温州个人住房按揭贷款余额660 .83亿元，其中不良贷款余额4 .02亿元，不良率为0 .61%；商业用房按揭贷款余额25 .03亿元，其中不良贷款余额0 .19亿元，不良率为0 .76%。均低于同期全部贷款3 .68%的不良率，总体风险可控。

目前来看，温州楼市下行压力巨大。“投资客撤走而无人接盘，过度投资吹起的楼市泡沫就要破灭了。”温州鑫胜房产中介经纪人杨松波说。随着楼市泡沫挤出，部分购房者、借贷者“弃房”可能性增加，银行风险随之加大。

值得注意的是，随着房价持续下跌，温州普遍存在的房屋“抵押+保证”这一担保方式将成银行风险易爆点。在温州，银行一般会按抵押物评估价的一定比例来发放贷款，如果借款人希望申请更多的贷款，则往往会被要求增加保证担保，变为“抵押+保证”的组合担保方式。

当房价处于高位时，抵押物的市值能覆盖全部贷款，此时保证人的代偿风险很低，其担保意愿也比较强烈；但当抵押物市值缩水不能覆盖全部贷款时，保证人的代偿风险随之增加，其代偿的能力和意愿会相应降低。因此，保证担保没有成为防范贷款风险的有效防线，目前温州“抵押+担保”贷款不良率达7.17%，远高于纯抵押贷款的2.52%和同期全部贷款3.85%，成为最大风险点。