成都刚需不便宜 高端不高价

成都，一个刚富起来的市场，谈高端，很容易犯那种“家里装两个马桶”的错误，人家老外家里就这么装的，于是我们把人家一个自动冲洗器当成马桶安卫生间了。我们从公共厕所，倒尿盆，到现在家家装冲水马桶，这才多少年的事情？

我们处于一个天天破旧立新的时代，所有的东西都面临着随时会过时的命运，高端物业也是如此，新的需求、新的技术，让高端物业从图纸画出来的那一刻开始，就要与落伍和过时赛跑。所以，高端物业要想成为经典，必须足够超前，超前一百年，等在那里才不会过时。所以，高端物业的开发商必须是一个激进的疯子，才能做出好的产品。

目前，成都的高端，并不是一个开发商主动选择的市场。你愿意做一个一年卖5个亿，五年卖完的高端项目；还是愿意做一个一年卖完，收入10个亿的刚需盘，那一定是后者。很多高端开发商都是身不由己。

现在的成都市场，刚需的单价和高端的单价根本没有拉开差距，高端和刚需竟然没有严格的等级和界限，很多自诩为高端的开发商，经常尴尬地看到刚需和首置群体来买房的现实，也因为高端和主流市场没有差距，高端市场甚至出现很多价值的混乱。

说到高端的标准，我们可以看一下故宫，从皇上的标准讨论下去，我们会发现，和现在的普通人比起来，皇上的居住条件实在太差，没有暖气，没有洗浴，没有地暖，没有空调。所以，高端一定不是与未来比，而一定是和周围的人比。

谈到成都高端市场目前价格卖不高，销量上不去的困境，我想做一个假设，你愿意投资一个产量有三千件的艺术品吗？肯定不会。所以，那些卖不掉的高端，面对自己要卖5000套房子的事实，就明白问题所在了。“有5000户业主，和我住一样的房子”，那一定是真正高端群体不能接受的。像某艺术家流水线一样批量生产房子，很难成为真正的高端。

关于高端的乱象，核心还是那句俗套话：物以稀为贵。这有两个规律，一个是供需决定价格，量大必然卖不起价；还有一个就是高端物业的价值，一定是主观的，我愿意出这么多钱只是因为我愿意。

高端之困

豪宅不等于奢侈品

实效机构执行董事 吴昊

在美国超市见到“哈根达斯”冰柜之前，星巴克还是小资的身份证。如果我是上世纪80年代的香港商人，在亚洲腾飞之时，做了“手表、汽车、红酒等”的亚太区总代理。要以几万欧的商品，撬开几十元月薪的内地市场。恐怕也得发行“奢侈品”三个字，以大多数人的羡慕，来说服少数人充血拥有。

诚然，香港人代理的奢侈品中，品质本身过硬，但仅靠高品质三个字，只值半个月薪水；唯独上升到“身份的证明”，方可值得屌丝拿出三个月薪水拥有一个LV包。多年推行后，宝马在德国，仅是一部好车；在中国，已变成大声说话的底气。

可见，豪宅营销的拔高调性手法，是对“奢侈品”的继承。我乐于在豪宅营销领域中，孤立无援。因为我从不文艺，也不谈文化。在实效营销的军规中，第一条就是把客户当作普通人，且适用于任何楼盘。

我相信，所有的成功人士，都会谅解我将他们低俗生活化。据说很多人是在高尔夫球场上，猜想集团董事长那运筹帷幄百战百胜的家国心；而我通常在痔疮发作血淋淋的马桶上，思考身家30亿的人，此时他是通知管家，联系私人医院VIP通道马上做无痛手术，还是用心相印擦得血肉模糊，提起裤子，就立马去上班呢？

我对成功心态的揣摩，何止是长了痔疮或感冒流不流鼻涕。也包括朋友背叛、儿女不孝、开车碰瓷、慈母病亡。这不是我的恶作剧，因为出生于上世纪60年代的富豪，今天是53岁，一个半百的人，尽管心里活得还是那个年轻人，但也不得不接受旧相识，患病、去世的坏消息。

我很想以“人生一百，也可能半百”来说服他们改掉节省的习惯，享受锦天府。但最终因为客户定位于70后的成功者，道出：“成功太晚，动辄净身出户”，这是他们的小心思和无奈。

最后一个问题：不谈文化，如何支持300万起豪宅价格呢？原因有两个：

1、我没见一个成功人士，是文艺青年。中国校友会网大学评价课题组首席专家、中南大学蔡言厚教授指出，拥有经管专业大专学历的富豪多数是通过自考、函授、成人教育等形式获取。

2、豪宅并非奢侈品。前者有真实价值，而后者因为汇率制度，不计关税暴利，LV在法国和国内的定价，收入比天然高8.3倍。豪宅不需要包装虚拟价值。二环路肯定比三环路好，200多平米精装大宅，肯定也比90平米清水舒适。从土地、建安、精装、配置、服务等成本来算，300多万真实不虚。

在我眼中，手挂佛珠、座驾奔驰、痛饮拉菲、打高尔夫的未必是成功人士。而是出国7000多的经济舱也能挤，非要掏3万坐头等舱的，才是豪宅的客户———有能力，就不亏待自己。