成都5年洋房增值报告:市区稀缺 增幅超高层五成

上周，成都商报报道了市区洋房存量不超过3000套，洋房的稀缺价值再一次被强调。记者在二手房中介公司进行调查时发现，所有的中介公司从业者在推销二手洋房时也会提出“稀缺洋房价值倍增”的故事。“在二手房交易中，如果是同一个楼盘，花园洋房比电梯公寓的售价平均高30%～50%，洋房品质越高，价差就越高。”21世纪不动产的销售经理林红告诉记者，洋房社区越低密、纯粹，增值越快；市中心的洋房增值平均每年可达15～20%；如果是在同一小区，二手洋房的售卖速度比不上电梯公寓，但是售价却很坚挺。

5年时间，一套市区洋房净赚160万

2008年，陈先生从朋友手中购买城南桐梓林一套锦官秀城的二手洋房，250平米，单价约8000元/平米，总价200万元。当时他的妻子认为价格太高，这套房子陈先生朋友2006年时曾买成5000元/平方米，总价125万元。但是陈先生喜欢这套房子有两个大花园，并且是跃层，和父母一起居住可以互不干扰，于是就买了下来。去年，陈先生在城南买了一套房子后，在中介公司将这套洋房挂牌标价380万元，单价达到15200元/平方米。一个月之内，这套房子最终以360万元成功转手。短短5年时间，陈先生的房子净赚160万元，这套洋房增值80%。

记者在成都某网站查询2008年至今的洋房走势时发现，2008年前后面市的不少洋房产品都增值迅速。例如华侨城纯水岸，2008年优惠后最低售价4670元/平方米，现如今是14000元/平方米。华润翡翠城2008年少数剩余洋房售价6900元/平方米，如今在二手房市场中的单价已经达到20000元/平方米。

“2008年前后有不少洋房产品面市，包括龙湖铜雀台、华润二十四城洋房、麓山塞尔维蒙等。但由于这个时段城市向高发展，多数土地出让指标都规定了容积率在4左右，而花园洋房的容积率都不高于2.0，因此洋房越来越稀缺，到2010时，很少听说有纯洋房社区面市。”嘉联地产侯红权认为，花园洋房由于其本身具有的物业形态价值和产品价值，特别是三环内花园洋房的稀缺性日益凸显，可以说买一套少一套，因此其增值、保值的功能变得更为明显。

同一小区，洋房比高层增值更快

在新房买卖中，花园洋房的价格最多比高层电梯高20%，这似乎从洋房产品出现之初就形成的规律。因为洋房产品相比电梯公寓的容积率要低得多，相应增加了建筑成本。但是，记者发现在二手房交易中，同一区域，甚至同一个楼盘中，花园洋房和高层电梯的价差超过30%。在一些品质高的楼盘中，花园洋房的增幅超过高层电梯50%以上。

以建设路的龙湖三千城为例，在二手房交易中，龙湖三千城的电梯价格为10000元/平米～12000元/平米左右，而同在一个区域的龙湖铜雀台，由于其为7层花园洋房，因此售价也比三千城要高很多，目前二手房中的平均交易价格为15000～18000元/平米，平均价差超过50%。

洋房面积大，通常比同区域或同小区的电梯公寓价格高出1000元/平米，但是后期算账时会发现，售卖总价会高出很多。比如如今锦官秀城一套126平米的电梯小高层，中介处挂牌价为135万元，2008年的销售价格是7000元/平方米，总价88.2万元。

“2008年后，不少洋房产品和电梯公寓是在同一社区，纯洋房产品越来越少，比如龙城1号、万科魅力之城、龙湖北城天街，从目前其洋房二手房交易价格来看，洋房和高层电梯的平均价差为20%～30%，而一些品质较好的花园洋房，甚至可以达到50%的价差。”21世纪不动产的销售经理林红说，2014年大批功能刚需房交房后，很多业主认识到改善性舒适居住的重要性，开始把目光瞄向洋房产品，类似于别墅但是价格低很多。花园洋房满足了每户都有花园、露台等开放空间，是较为舒适的居住产品，因此很多客户点名要这种房子。如果价格合理，花园洋房现在几乎是出一套卖一套。”

洋房走俏，集所有资源为一体

从二手房中介得到的反馈显示，同区域中高层多，洋房少，一是因为洋房房源少，总价高，销售速度较慢；二是因为洋房保值增值空间大，业主大多想市场价格符合预期再进行抛售。从目前市场情况来看，价格最高的的洋房分两类，一类是市区洋房，如新希望锦官新城、万科城市花园、美洲花园、龙湖铜雀台等项目，这些占据城市优质地段的低密产品，二手房可谓一房难求。另外一类是具有天然生态资源，又是低密社区，环境好，居住感受非常舒适的洋房产品，比如万科·五龙山、华侨城·纯水岸、堤亚纳河谷等项目。

“早年洋房产品通常会在自然生态资源或者城市稀缺地段价值上做文章，两者取其一，作为成都本土企业，面对洋房日渐稀缺的现状，我们从前几年就开始考虑，再重新把眼光投入洋房市场，那么就要重新梳理现代人对洋房的需求点。”新希望地产相关负责人表示，2014年，新希望地产在东、西、南、北每一个方位都布局了洋房产品，其中城西的皇冠国际更是纯洋房社区。同时在产品形态、自然资源、城市稀缺地带三方面做了平衡，让出品的住宅具备三个方面的利好，满足新一代洋房居住价值。比如，每一个项目都有天然河流，又地处城市的繁华区域，注定了这种产品会具有较大增值空间。

“对洋房产品有需求的大多还是改善性住户，对产品的舒适性有要求，对便捷的都市生活同样有要求，因此目前市场上有洋房产品的部分开发商也是充分认识到这一需求变化，多数洋房地处市中心，有独特的资源环境。”侯红权认为这些洋房产品无论是自住还是转手，都更加灵活，与此同时，其保值性和增值性也将更加凸显。