地方政策微调难救市 专家称限贷影响远大于限购

近来，各地微调政策、放松限购以“救市”的消息不断涌现，据统计，5月以来此类城市数量至少达到了7个。更有传闻称“除一线城市外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”。对此，有分析称，放松限购对促进房地产市场成交作用有限，央行“喊话”后并未扭转的“房贷难”问题，将使地方政府“救市”效力大打折扣，限贷对于楼市的影响远大于限购。

地方密集微调政策 三四线城市成重灾区？

4月22日，无锡市放宽来锡落户条件；5月初，宁波放松对购房资格的审查，购房者房产审核由户籍所在地和拟购房所在地两地核查变为一地核查；5月23日，杭州市物价局、市住保房管局发布规定称，楼盘价格低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签；在安徽，5月已相继有三城调整了相关政策，铜陵、宣城、芜湖均以放宽住房公积金贷款条件、调高额度等方面入手，进行了政策放松。

粗略统计，截止目前已有十余个城市被传政府“救市”，仅5月份，微调政策意欲刺激楼市成交的城市就达到了7个，其中三四线城市占大多数。

居高不下的土地存量和低迷的去化行情，造就了三四线城市高企的库存。中原地产数据显示，一线城市最近5年中普遍存在住宅用地供应不足的现象，而二线及三四线城市则有明显的土地供应过剩，不少三四线城市存量土地与住宅年销售量比已超出正常值。

基于此种情况，三四线城市被不少业内认为是楼市的重灾区，房企在三四线城市的拿地数量也大幅收缩。而频频传出政府“救市”，更让三四线城市楼市的风险预期进一步加大。

但据《华夏时报》5月24日报道，近期住建部对各地楼市调研的结果显示，房地产市场已经开始出现了新的分化——部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。

原住建部政策研究中心副主任王珏林在接受中新网房产频道专访时也表达了类似的观点。王珏林说，现在三四线城市的楼市要好于一二线城市，因为市场相对去年一直较为稳定，但是市场潜力仍在一二线城市，因此市场要发生变化，主要还在于一二线。“三四线城市前两年楼盘开发量过多，但消费能力和范围都有一定的局限性，所以不会出现大涨大跌。但一二线城市就不一样，一二线城市现在属于观望期，不知道哪天就可能发生很大的变化。”

政策调整多属“微刺激” “救市”效果并不明显

目前为止，地方为“去化库存”而推出的各种微调政策中，并未有“直接取消限购”的案例，而多以放宽落户条件、缩短限制年限、收窄限购范围、调整贷款额度等手段对市场需求进行“微刺激”。诸如之前南宁赋予广西北部湾经济区内部分地区户籍居民家庭购房资格，天津滨海的“差别化限购”，安徽铜陵的放宽住房公积金贷款条件等。但从楼市反应看来，此类“救市”政策的“微刺激”成效并不理想。

据《华夏时报》报道，5月份以来，南宁新盘整体开盘成交率不足四成，杭州、天津、扬州5月前21天成交面积分别是33万、92万和56万平方米，而这三个城市4月同期的成交面积分别是37万、49万和61万平方米。大多数“救市”城市库存去化并未有明显改善。

有观点认为，之所以政策调整处于“微刺激”阶段，与房地产行业的暴利密不可分。据《北京青年报》报道，国内大型地产商的净利润率大概在14%左右，“基于此，我们认为政府最多能容忍全国范围内房价下滑10%左右，否则就会出台更多支持性举措。”巴克莱银行研究报告称。

中原地产首席分析师张大伟则分析称，限购政策从2011年执行来，很多三四线城市甚至二线城市效果已经递减，很多城市限购年限都是一年，获得购房资格非常容易，只有一线城市限购松绑会产生比较明显的变化。

对于不少“救市”城市“公积金贷款”政策的调整，原住建部政策研究中心副主任王珏林强调，“公积金本身的性能是为了居民改善住房，实际上是住房补贴的一种形式”，政府想用公积金去刺激市场，要按照每个城市的不同情况来调整。

专家力挺房贷效用 称限贷影响远大于限购

据中原地产分析，不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，地方限购政策的调整或许仅能为市场转向提供“微刺激”。

据《21世纪经济报道》称，同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前楼市预期分化，尤其是银行信贷紧缩对于楼市的影响明显，这会使得限购放松的效果大打折扣，预计拉动成交量的增幅在20%-30%，但对成交价格难以形成支撑。

针对银行对房地产市场的作用，原住建部政策研究中心副主任王珏林在接受中新网房产频道专访时也表示，“限贷”目前在房地产市场的影响力远远大于“限购”。“真正对房地产影响最大的，是资金渠道。银行房贷政策宽松些，市场就猛一点，银行贷款停了，市场就基本停了。”

但对于5月12日央行对各大银行进行的窗口指导，王珏林认为，其对提振房地产市场作用不大。王珏林说：“首套房改善型房贷的需求属于正常需求，这次央行又提出对首套房给予支持，顶多是一个政策的回归。少部分银行放很少的贷款，这对市场的促进作用很有限。”

另外，也有不少业内专家认为，在当前楼市开始调整的背景下，稳定市场预期，依靠市场化手段促进房地产市场科学健康发展才是长久之道。