房价下跌几乎已成定局 消费者关心房价会跌多少？

据报道，最近一些地方开始低调松绑楼市。房地产市场的走势令人关注。国家统计局的数据显示，房价已经开始普遍下跌，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个。由于翘尾因素（去年房价涨幅高），目前绝大多数城市的房价同比还是上涨的。我们预计，到明年一季度，就会出现房价同比也普遍下跌的形势。

房价下跌几乎已成定局，围绕这个问题的争论会越来越少。现在人们最关心的是，房价会降到什么程度？要回答这个问题，我们首先需要搞清楚这些年房价快速上涨的原因。关于房价上涨的原因，有三种常见的解释，一是城市人口快速增长，形成了对住房的刚性需求；二是贫富差距大，富人钱太多，形成了对住房的投资性需求；三是市面上资金太多，形成了对房地产的投机性需求。其实，这三方面的因素都对房价上涨有推动作用。但在不同的时期，起主要作用的因素是不同的。

房价是在2004年以后进入快速上涨周期的，期间有增速较慢甚至短期下跌的时期，但总体形势是持续、快速地上涨。从2004年到2008年，促涨的主要因素是城市化。由于地区差距大，一线城市和沿海地区的发展水平明显高于中西部地区，吸引了更多人前来工作和定居，统计数据显示，一线城市的常住外来人口增长在2006年前后加快了。在一线城市房价快速上涨的示范作用下，一些投资者（如温州人、煤老板）推动了二三线城市房价上涨。

2008年金融危机爆发后，房价在2009年上半年增长放缓。但在一系列刺激之下，房价又很快上扬。房价只涨不跌的“神话”似乎成真，住宅成了非常优质的投资品，富人的投资性需求将房价迅速拉高，是主要的促涨因素，而信贷快速增长造成的资金过剩起到了推波助澜的作用。到了这个阶段，大部分刚需都只能望洋兴叹、徒呼奈何。2010年4月，限购政策出台，暂时结束了房价加速上涨的周期—这从侧面证明了富人的投资性需求是这个时期的主要促涨因素。