楼市已见底 或已是购房的黄金时机

一线城市的房子，除了比较偏远的郊区，从现在开始到春节前，无论是对投资客还是刚需族，都将出现比较好的买入时机；2、二线城市，也就是2013年“金融机构各项存款余额”超过8000亿的那二三十个城市（温州除外），其中心城区的房子可以购买，最佳时间点也会出现在从目前到明年春节之间。3、其他城市的刚需族，可以继续观察所在城市中心区的房价，等待时机。至于投资性购房，还是需要去一二线城市。另外，大部分城市郊区、新区的房子最好不碰。这篇文章具有一定参考意义。

8月刚过完，北京、杭州、青岛、深圳、宁波、上海、广州、天津、南京等大城市的楼市就传来重要信息：各地楼市在价格略跌的情况下，成交量出现了明显的放大，部分城市甚至出现了强劲反弹。

据中原地产提供的数据，北京8月份新房网签量达10163套，为今年以来新房网签量首次突破万套。剔除保障房，8月份北京市新建住宅网签量为7022套，环比大幅增长54.8%。此外，北京二手房成交量继7月重回8000套之后，8月网签达8434套，环比又增长4.65%。

再看杭州，7月29日取消了对大户型的限购，8月29日全面取消了限购，在这样的背景下8月楼市成交火爆。杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房一共成交9453套，环比增幅达到54%。

在青岛，8月住宅成交总量为9028套，环比上涨42.4%，成交面积为92平方米，环比增长41.2%。在深圳，8月份全市新房累计成交2893套，环比涨近2成。在宁波，由于楼市限购政策调整，引发了一波购房小热潮。截至8月28日，宁波市内新建商品住宅成交量超过3300套，成为今年楼市销售最火爆的一个月。在长沙，8月新建商品房网签8125套，环比上涨16.6%；新房网签面积75万平米，环比涨10.6%。

上海、广州、天津8月全月成交量上涨并不明显，但都在最后一周出现了明显放量。上海8月最后一周新房成交面积达到21.1万平米，环比大增62%；广州也在8月最后一周掀起成交小高潮，将全月成交量拉升，环比7月上涨了7%；天津8月最后一周成交新房2066套，环比大涨34.4%。

南京的数据也比较乐观，8月南京主城区（除高淳、溧水外）共计认购商品住宅6260套，较7月微涨9.5%；累计成交5965套，环比涨幅达到了32.6%，并创下了自5月份以来的新高。

大城市楼市成交量的快速反弹，向我们传递出一个强烈的信号：在这些城市楼市可能已经见底。其实早在今年6月中旬，我在本栏目推出过一篇“年内楼市已无新利空”。7月26日，我在本栏目又发表了“现在是购房黄金时机？”当时我的建议如下：

以下几类房子即将出现买入良机：1、一线城市的房子，除了比较偏远的郊区，从现在开始到春节前，无论是对投资客还是刚需族，都将出现比较好的买入时机；2、二线城市，也就是2013年“金融机构各项存款余额”超过8000亿的那二三十个城市（温州除外），其中心城区的房子可以购买，最佳时间点也会出现在从目前到明年春节之间。3、其他城市的刚需族，可以继续观察所在城市中心区的房价，等待时机。至于投资性购房，还是需要去一二线城市。另外，大部分城市郊区、新区的房子最好不碰。

对于上述建议，我没有新的修正，只不过8月份主要城市房地产市场的走势，验证了我的预言而已。我想补充的有以下两点：

第一，目前楼市的调整，是三重因素交织在一起促成的。一是供应量太大，房价偏高；二是不动产登记制度建立和房产税开征的时间表逐步明确。三是反腐败带来的不计成本抛售。应该说，后两个因素在心理上产生的作用已经达到极致，实际上产生的作用将继续延续半年到一年左右。第一个因素会长期存在。但三个因素交织产生作用，达到最强烈的效果，就是在今年的五、六、七月份。也就是说，影响最严重的时候即将过去。

基于上述分析，我们可以得出结论：三四五线城市楼市基本上没戏了，而且调整期会非常漫长，有些城市没有20年是解决不了的。但多数二线城市，其中心区楼市是没有问题的，根据供应量的过剩程度，有的可以在解除限购后很快走出低迷，有的需要两三年调整。至于一线城市，如果目前放开限购，房价可以迅速在两三年内翻倍。大城市楼市向好，说到底还是因为公共资源好，有很强的人口竞争力。

第二，未来会出现通胀还是通缩。彻底看空房地产的人，其潜台词是，中国经济会很快陷入通缩。在完全的市场经济国家，政府发钞、征税都会受到限制，所以经济上在某些时候出现通缩的可能性比较大。但在中国这种威权国家，银行是国家的，央行是国家的，国家拥有巨大的发钞权、征税权，还拥有全部土地的产权。这样的体制下，是很难陷入通缩的，所以长期通胀是基本趋势。你想想看，国企要借钱，地方政府要借钱，有钱的商人更要借钱，借了钱的人，当然希望未来钱更加不值钱，如果通缩，岂不要破产？即便因为国际因素陷入通缩，比如1998年到2001年，也会很快过去。

其实完全市场国家也是通胀时候多于通缩的时候，道理类似。因此，政府化解中国楼市泡沫的一个重要办法是通胀，在这个游戏里，你拿着现金就是裸奔，拿着中小城市的房子也是裸奔。只有大城市中心地段的房子，特别是一线城市的房子，才是真正安全的。打开窗户说亮话吧：把房子买在中国最有权、最有钱、最有创造活力和最有文化的人旁边，才是最安全、最能升值的。

至于股市，在人民币没有自由兑换，IPO注册制没有真正实施之前，我个人是不会玩的。因为我胆子小，智商低。当然，不可否认，目前中国股市有投机机会。