限购放开了 尚不宜抄底

Q1：近期在一些第三方理财机构的沙龙上，某些经济学家说房地产市场正出现拐点，房地产投资可能会出现大幅下滑。我有没有必要现在就抛售房产？

Q2：不少地方政府都在取消房产限购政策“救市”，会不会加快房企消化库存，带动房价反弹？可以抄底投资房地产吗？

哈继铭（高盛私人财富管理中国区副主席暨首席投资策略师）

A1：目前，国内房产新开工面积与销售已出现约10%的负增长，这种下滑不可避免。

因为房地产投资占GDP的比重变化，是有其一定的规律性的。过去70年，房地产投资占美国GDP的平均占比在4.1%，经济增速较快时期最高达到6.5%。英国、日本差不多也是这个情况。现在房地产投资占中国GDP的比重估计在8.5%，应当说是比较高的，出现下降是比较正常的。

至于房产需求能否提振房价反弹，你要注意两点，一是当婴儿潮时代的这批人尚未退休，他们仍有非常强的购房意愿，既有自住需要，也有投资需求；二是城镇化。

但城镇化不是一蹴而就的，一项重要内容是农村人口与城市人口享受同样的福利，同样的公共服务。去年我看到社科院对此做过一项研究，政府要花人均13万元，通过完善社会福利医疗制度等措施，帮一个农民工从农村人口变为城市人口。如果按2.6亿已进城但尚未获得城市户籍的农民工数量而言，政府差不多要花费34万亿元，代价比较大，所以城镇化将是一个循序渐进的过程，对未来房价反弹的影响，将逐步呈现。

A2：放开房产限购政策，本身属于短期刺激政策。

过去数年，限购政策其实很难压制房价，但现在放开限购，未必能迅速推高房价。问题是如今房地产的供求关系已发生变化。目前国内房地产在建面积约在48亿平方米，按当前的城镇化进程，需要8年才能全部消化。

另一方面，我们看到现在的城镇化政策依然倾向把人口引向中小城市，大城市的人口仍会受到一定的控制。但恰恰是这些中小城市近年房地产市场供大于求比较严重，未必能真正引领国内房地产价格反弹。所以，我觉得城镇化很难在短期内化解房地产市场走弱的趋势。

A1：要不要抛房，是你对中国经济增长是否有信心的一个反应。

抛开众多专业经济理论，很多人对房地产涨跌的最直观理解并不复杂—当中国经济好转，房价自然会涨，反之就不可避免地下跌。

所以你不妨问问自己，对未来中国经济增长有没有信心。

当然，如果你把房地产投资看成资产配置的一部分，不妨先测算一下它占你总资产的比重，如果超过50%-60%，我建议你考虑适时卖出一两套国内房产。

欧美富豪家族在房地产的投资比重不大会超过30%，这是因为房产作为“不动产”，搬也搬不动，运也运不走，流动性也不高，一旦出现经济危机，只能眼睁睁地看着房价下跌。从资产保全角度而言，房产未必是“好资产”。

A2：放开限购能否推动房价反弹，创造抄底机会？目前我还没有看到迹象。

一个主要原因是，曾经名躁一时的炒房团似乎销声匿迹。这可能与银行收紧贷款、民间借贷违约事件增加有关，炒房团一旦囊中羞涩，自然无法“兴风作浪”。

至于未来房价走势何去何从，我建议你关注刚性需求的变化。随着投资性买房迅速“降温”，刚需才是左右房价涨跌的中坚力量。

如何准确地把握刚性需求变化，我一位朋友曾想出一个绝招，就是观察全国小学生数量。因为他们的父母正好在30-40岁，既有住房的刚性需求，又有一定财力购房。

同时，多位信托公司朋友建议要留心三、四线城市的房产价格下跌风险。他们去一些县级市、地级市考察，发现四处都在盖楼，人口却在流失，这些地方容易出现“鬼城”。