地方政府松绑限购也难阻“降价潮”

2014年8月18日，国家统计局公布2014年7月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：

(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。

(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为7.2%，最低为下降4.9%。

从7月份70个大中城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看，除了厦门、大理之外，其他城市均无上涨迹象，笔者认为，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致70个大中城市房价64个城市环比下跌，其中，杭州跌幅最大环比下降2.5%。总体来看，70个大中城市跌幅范围进一步拉大，一线城市也全线进入环比降价阵营，即使是厦门、大理这两个有上涨迹象的城市，最高上涨幅度也不过在0.2%。

从7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征就是房价涨幅明显放缓，从国家统计局公布的数据来看，7月份同比价格变动中，尽管同比上涨城市还有65个，但最高涨幅为7.2%，最低为下降4.9%，已经没有10%以上同比涨幅的城市。同时，全国70个城市住宅均价下降的城市有仅有3个(杭州、温州、韶关)，而此前一直是温州一个城市。

这反映三季度以来全国70个大中城市整体市场并不乐观。

笔者认为，从短期内来看，尽管今年4月份以来46个限购城市已有37个做出了调整或已经明确取消，另外，还有福建、湖南、广西、成都、武汉、绍兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”政策，但是，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看，尽管第二季度以来开发企业定价更贴近市场，但整体市场成交量收效并不好，市场仍然处于博弈状态，难以有大幅下跌的动力。

从7-8月市场表现来看，虽然上海、深圳等个别银行开始恢复首套房贷利率优惠政策，但门槛相比较高，并且是有条件松动，从整体上看银行信贷仍未实质性放松，市场依旧受其影响较大，未走出低谷期。

单从7月份成交量来看，全国各线城市分化现象依旧显现，呈现出不同特征：一线城市成交量未见起色，而供应量稳高，致使去库存压力加大;二线城市由于限购政策的调整，市场因“补签”行情、降价等因素出现一小波回暖的行情，但市场回暖的趋势并不明显，而库存量继续小幅提升，仍需开发商降价跑量，缓解库存压力。但从内部结构上看，各大城市受其影响仍有差异，济南、杭州、成都等城市在短期内略显成效，而苏州、西安等城市效果还未显现;就三四线城市而言，以价换量略显成效，促使成交量小幅提升，但相比而言，政府“救市”政策在短期内效果甚微。

从7月房价环比下跌最大的杭州来看，相关研究数据显示，2014年7月杭州商品住宅供应量为63.59万平米，环比上月下滑21.70%，同比去年7月跌幅为25.60%;成交29.34万平米，环比下跌26.02%，与去年7月相比下滑46.12%;成交均价为15139元/平米，环比、同比分别下行2.82%、9.43%。7月29日杭州取消限购政策，主城140平以上放开限购，萧山余杭地区全部解禁。从7月各周数据来看，前三周成交量基本都在11万平米左右，而限购政策取消后一周(7月28日至8月3日)，成交量升至17.53万平米，可见限购政策在短期内对市场影响颇有成效。但纵观整个7月，杭州成交量持续走低，跌入本年度第二低位，供应量虽也大幅下滑，但供求比依旧较高，仍然高库存压顶。开发商虽坚持低价“跑量”，但市场仍未回归到“量”上。预计8月开始，受限购政策取消的影响，市场会有一定程度的好转，但要真正回归到“量”上，仍需要开发商坚持“以价换量”，在定价上更加贴近市场，让购房者获得更多的“实惠”。

从7月份全国35个大中城市市场存量压力来看，相关研究数据显示，截止2014年7月底，监测的一、二、三四线共35个城市，商品住宅累计库存余量为30216万平米，环比小幅上扬2%，同比增幅达39%;35城累计存销比为22.58个月，环比增长3%，同比涨幅为61%;下半年开局全国库存量继续攀升，市场去化压力难减，全国各大中城市仍然普遍面临“去库存”压力，如何加快跑量仍是开发商首要解决的问题。

总体来看，7月份，市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空，房贷利率并没有出现实质性松动，整体市场成交量表现也没有出现明显好转。笔者认为，若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策，也难以阻挡当前去库存的市场压力，市场也不可避免还会迎来降价潮现象。

因此，笔者预计在2014第三季度，限购等救市政策出台难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，“千方百计消化库存”，坚持以现金为王。对于企业来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。