房地产市场正在深调 房价下跌在于预期改变

全国房地产市场正在深调，这种趋势一旦表现出来，其惯性超乎想象，绝非轻易就能扭转过来。房地产近些年来已经被彻底投资化，因此任何用消费品市场的供给与需求分析方法，去分析楼市都不可能正确，所谓“城镇化需求”、“丈母娘需求”、“学区房需求”，都是在楼市恐慌性需求出现时的一种假象，一旦遇到房价下跌就自然灰飞烟灭。

在投资品市场，价格很大程度并非取决于供求，而是取决于预期。预期决定于什么，则是投资市场的终极哲学问题。

预期虽然不能完全肯定是由什么决定，但却是可以被观察出来的。至于预期的改变，我们也不能陷入绝对主义之中，因为预期毕竟是主观的，并且在每个人的心里，预期是非常复杂的东西，也许市场参与者本身都闹不清楚自己的预期是什么，但市场作为一个整体，却总是可以展现出其内在的预期，进而影响整个趋势。

投资市场的规律是，只有那些风险较大，价格经常出现较大幅度震荡的才会吸引人气，而一个没有人气、价格不涨不跌的市场则被称为“猪市”。在零和博弈市场中，“猪市”比“熊市”还没劲。

房地产的投资属性以及政府的天然参与性，决定了这个市场的暴涨暴跌是常态，平稳运行是非常态。这并不是说楼市永无宁日，只是说在当前的市场局限条件以及交易规则下，房地产的投资属性太纯粹，因而会大涨大跌，但如果外部的局限条件发生改变，房地产的属性向消费品回归，那么它就有可能出现平稳运行的局面。

如今，楼市的预期已经改变，因而价格出现反转，而这种预期何时会再次出现改变，依然是不可预测的，只能走一步看一步。太多的人执着于发现拐点的左侧，事实上，能及时在拐点右侧发现趋势就已经非常了不起了。