成都楼市逆生长 大盘二次革命时代引房企巨头之争

来自世邦魏理仕的统计，成都周边今年将有近20个大盘地产放量，包括城市综合体、商贸项目、产业地产……动辄逾千亩的超级大盘涌现，迅速扩张城市化版图之余，也正悄然地改写着成都房企的生存法则：凭“地段”身贵不再是唯一法则，自我“造血”的配套发酵楼盘价值、市场营销亦开始走向全面“比拼”。

300余万平方米的天湖豪布斯卡、260万平方米的空港国际城、170万平方米的龙之梦鹏瑞利新城、90万平方米的环球汇、68 万平方米的蜀都万达广场……从2013年开始，众多城市大盘纷纷抢滩登陆，成都已经成了名副其实的“大盘聚集地”。

据嘉联地产的报告显示：

未来两年，成都将有1000万平方米的体量拟入市、88个城市综合体出现，而且单个项目的体量越来越大。现象背后，正释放出一个信号：综合体频现，城市大盘将如何突围？那么，成都开发商“一味走大”的原因是什么？

超百万方大盘层出不穷大盘开发商都属“实力派”

实际上，自今年以来，成都楼市蓬勃而出的大盘激战就已经加速了开发商向“城市运营商”转型的趋势。据记者了解，这些超级大盘的开发商都是目前响当当的“实力派”。除了本土的蓝光、置信等知名地产企业，在成都开发超级大盘的保利、华润、万达、万科、绿地等都是外埠地产大腕，拥有非同一般的投资实力。从事地产策划的张建认为，一个超级大盘的投资动辄百亿元左右，即使滚动开发，地产商投入的资金也非常可观。而且只有资金还不行，经验同样重要，丰富的建筑施工经验和资金运作手法是要经过多年的摸索才能获得的，大牌开发商拥有的不俗实力自然是最好的保证。

与此同时，一批实力雄厚、品牌卓著的重量级城市级大盘迅速崛起，在井喷供应的大盘项目中，有的已经开发了数年，已显成熟，有的则刚刚开盘，正在大力挤占成都市场。像龙之梦鹏瑞利新城、空港国际城、天湖豪布斯卡、蜀都万达广场等无不具有数十乃至上百万平方米的超大体量，以及购物中心、写字楼、LOFT、酒店、影院等完整的城市功能。

“转型城市运营商，这是大盘发展的必然趋势。”四川省社科院房地产研究中心专家蒋华东表示，“‘拿地- 开发-销售’的传统开发模式已经过时了，而以商业、居住、办公、购物、娱乐为主题的复合型城市运营模式，因其城市配套功能打造的新城概念，解决过去传统大盘只修房子没有生活的困局，足以引发大盘开发模式的二次革命。”

城市大盘进化论从“建房”到“造城”的升级

事实上，城市大盘的崛起并非地产开发的一种简单现象，它是一个信号，标志着房地产开发的竞争已经上升到企业战略层面和开发模式的竞争。一般而言，如果一个居住区规模大到了一定程度，就不再仅仅局限于简单住宅开发的概念，像华侨城、华润·二十四城、置信·国色天乡，它们更像是一座新城的开发。

在井喷供应的大盘项目中，有的已经开发了数年，已显成熟；有的则刚刚开盘，正在大力挤占成都市场。比如，总占地1000亩的空港国际城、1000亩的天湖豪布斯卡、5000亩的北新国际物联港等项目。

由于大盘的规模、档次在不断升级，越来越多的开发商更注重城市的商业、配套、绿化、学校等各种因素。大盘在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城市运营的角度出发，全盘考虑服务设施。尤其是近百万乃至上百万的大盘，都将引进重量级的配套，比如教育、金融、公交、商业，甚至公园等大型休闲设施。

在城东天府门廊区域，合景泰富与香港置地两大地产品牌公司共同投资开发的环球汇项目，凭借全球最先进的“网络化”都市综合体模式，国际一流的建筑与经营模式，引入崭新的居住、工作、娱乐、文化、休闲和购物的体验，一举成为城市的崭新名片；在航空港，空港国际城以成都最大商业开发规模的超级城市综合体项目，成为空港商圈的城市级旗舰；在国际城南，新世纪环球中心集娱乐休闲、时尚购物、文化艺术、建筑艺术、商务生活为一体，以其顶级城市资源与联动的商务产业体系，坐拥成都的商业核心引擎。可以说，一些走在行业前端的城市大盘，早已经从单纯的“建房”向“造城”转变，最终让所在板块达到脱胎换骨的效果。

对于大盘而言，楼盘品质牵动着住宅项目、商业配套、社区绿化、学校教育等多种因素。与传统开发楼盘追求“卖完走人”的理念不同，城市运营商看重的不仅仅是城市级大盘的规模效应，更重要的还在于能够提升区域的板块价值，扩大城市人群的聚集效应。