救市不改变楼市下滑趋势

不少二三线城市纷纷加入限购松绑的大军，一线城市的情况再次成为市场关注的焦点。在范剑平看来，一线城市房价调整幅度不是很大，真正出现房价大幅下降的可能性也不是很大。即使出现下跌，比如把去年的涨幅抹去，跌到前年的水平也是合理的。

国家统计局最新公布的７月份数据显示，１-７月份，全国房地产开发投资５０３８１亿元，增速比１-６月份回落０.４个百分点。商品房销售面积同比下降７.６%，降幅比１-６月份扩大１.６个百分点。几乎所有房地产指标都是下降的，而且跌幅进一步扩大。

国家信息中心首席经济学家范剑平在接受中国证券报记者采访时表示，到目前为止，不论是开发商以价换量还是地方政府出台救市性政策，都不会改变房地产市场的下滑趋势。但是，目前来看一线城市房价只是环比有所回落，同比仍在上涨。在这种情况下，一线城市取消限购需慎重。

面对房地产市场的低迷，不少二三线城市纷纷加入限购松绑的大军，一线城市的情况再次成为市场关注的焦点。在范剑平看来，一线城市房价调整幅度不是很大，真正出现房价大幅下降的可能性也不是很大。即使出现下跌，比如把去年的涨幅抹去，跌到前年的水平也是合理的。

谈及一线城市房价调整将维持多长时间和多大幅度问题时，范剑平表示，这个无法预测。原因在于，这种预测没有依据。他表示，经济预测的基本原理是假设历史可以重演。如果在过去的经济周期中，某些经济指标有规律性，那么，就可以回归出一个模型。假设历史可以重演，看到某些指标的变化，就可以根据模型预测未来如何调整。“但问题是，中国的房价一直在涨，从没出现过房价大跌，所以，也从未出现过一个完整的像样的周期。”范剑平说，有些基于日本和香港的房地产市场经验对中国房地产市场进行的预测，并不符合中国实际。“因为日本和香港房地产市场的调整是在人口城镇化率超过７０%以后出现的调整，这跟中国现在人口城镇化处于加速期完全不一样，怎么可以拿日本和香港城镇化完成以后的情况套用内地房地产市场？”

此外，范剑平表示，限购作为一种行政性手段，已对房地产市场产生干扰。在房产税、不动产登记以及全国房产信息联网等一系列房地产市场调控的长效机制建立起来后，一线城市的限购也应取消。但在这些长效机制未建立之前，是否取消要看市场。如果房地产市场本身调整比较充分，没有多少人拿房产做投机或投资，那么，一线城市的限购不用等到长效制度建立起来也可以放开。

精彩对话

中国证券报：对今年房地产市场作何研判？

范剑平：影响未来房地产走势的因素主要看两大指标：一是房地产开发企业有没有积极性购置土地，这个指标今年一直很弱；二是房地产开发企业购置土地后有没有积极性开工，这个指标下降的幅度曾达到２０%以上。从这两个指标看，未来房地产投资增速会进一步下滑。预计今年全年房地产投资增速将从去年的２０%降到１０%左右。

中国证券报：此轮房地产调整跟以往有哪些不同？

范剑平：这次房地产调整的原因有两方面：首先，应承认前几年房价上涨过快的主要原因是２００９年货币信贷政策的刺激。该项刺激政策对房价的推动力经过一年年的消耗，到去年已是强弩之末，其威力已经消耗殆尽。只要今后中央政府不再搞“大水漫灌”式的货币政策，此轮房地产市场调整将比以往更彻底。

影响未来房地产走势的因素主要看两大指标：一是房地产开发企业有没有积极性购置土地；二是房地产开发企业购置土地后有没有积极性开工。从这两个指标看，未来房地产投资增速会进一步下滑。预计今年全年房地产投资增速将从去年的２０%降到１０%左右。

其次，应看到近几年的房价过快上涨导致城市生活成本不断提高，进城人口流速已开始放缓。“十一五”期间，人口城镇化率水平每年提高１.４个百分点，这两年每年只能提高１个百分点。速度放缓的主要原因就是房价太高。统计数据显示，去年北京（楼盘）净流入外来人口４５.５万人，上海（楼盘）３２万人，广州（楼盘）８.８万人，深圳（楼盘）８.２万人，与“十一五”时期外来人口净流入高峰值相比，北京和上海分别减少了３９万人和５０.８万人，广州和深圳去年净流入人口分别相当于高峰时的七分之一和五分之一。所以说，过高的房价降低了一线城市对外来人口的吸引力，用脚投票现象凸显。

因此，货币政策刺激的减弱以及人口流速的放缓，导致房地产市场需求减弱，房地产市场供求变化明显。不少开发商正通过以价换量的方式试探购房者底线；降到一定水平后，如果大家还不买，可能会再降一点。现在供需双方还处于相互试探底线的过程中。