市场倒逼房价直奔“临界点”

8月底，成都绿地交1万抵20%房款；万科海悦汇城推出团购特价房；成都华润凯旋广场以近似于楼面地价卖房；成都龙湖金楠天街精装房单价仅售9000多元/平方米；9月1日，成都北二环瑞安城中汇发布7600元/平方米的销售信息，此前该项目均价达9000元/平方米……

在土地市场，优质地块却吸引了众多房企的拼抢，8月22日，成都市拍卖攀成钢一宗地块，吸引了东原、蓝润、绿地、合能、吉宝、保利、天合、中粮等多家品牌开发商参与竞拍，最终中粮地产以6820元/平方米的楼面地价斩获该地块……

“一方面，品牌房企大幅度优惠促销；另一方面，一些优质地块却吸引众多开发商竞买。”专业人士认为，在政府要求下半年楼市想方设法去库存时，“降价卖房”和“疯狂抢地”仿佛成为“熊市”一种异化发展战略。为了走量，多数楼盘不惜以楼面地价促销房屋。对此，行业人士表示，当楼面地价成为房屋销售价格时，说明房价已经到了“临界点”，对于购房者来说，或许这又是一次最佳置业时机。

迎接旺季开发商打出降价牌

8月以来，在成都楼市，为迎接“金九银十”的旺季，一场大幅度优惠潮正在蔓延。记者在采访中发现，8月21日成都绿地掀起飓风行动，旗下产品纷纷推出大优惠，最高优惠甚至达到“交1万抵20%房款”。与此同时，成都万科金域名邸推出10000-11000元/平方米的团购特价房，万科海悦汇城也以低价狂销180套房。8月18日，万科郁亮公开表示，下半年万科将采取积极销售的营销策略，不否认将继续降价。

当市场上一些开发商还在犹豫“降与不降”时,从9月第一天开始，一些知名大开发商开始加入价格战，大有席卷成都楼市之势：国嘉地产最先发力，在9月上半月里，其高端产品不仅可以首付分期，每套房源更是直降10万元；同一天，北二环综合体大盘瑞安城中汇更是打出7600元/平方米的惊爆价，成为今年继九龙仓大幅降价之后的又一代表性楼盘，而在此之前，城中汇均价达9000元/平方米。

更多的优惠来自三环外，光华大道金河谷5期5091元/平方米起，130万元可买三层洋房，还带100平方米小院；中海·九号公馆精装准现房清盘特价11600元/平方米；新鸿基悦城6280元/平方米起……“开发商降价走量，是在‘熊市’采取的一种自保措施。”专业人士认为，这个时候，有眼光的房企都会弱化企业利润，以求快速回收资金，为即将开始的“牛市”积累实力。楼市传统旺季即将来临，为了实现资金回笼，年底前会有更多开发商加入到“以价换量”的行列，而最终受益的将是购房者。

商家自救房价直奔“临界点”

“总体而言，楼市天平正向购房者倾斜，但到底倾斜度能到什么程度，尚难预测。”坊间专业人士认为，一方面，成都楼市库存量逼近历史高位；另一方面，为了自救，以前不少高价拿地的房企也不得不加入降价行列。

据锐理数据统计，成都目前在建商品房存量达5048万平方米，可供市场消化四五年。锐理中国品牌营销中心总经理郭洁告诉记者，随着库存量攀升，开盘认购却大幅下滑，如果在即将到来的9-10月销售旺季，还不能有所收获，则全年业绩难保。开发商多会以教师节、中秋节、国庆节为由，进行大幅降价，让利购房者，买方市场即将到来，市场从量跌到价跌的变化将在年底前明显呈现，降价将是大势所趋。

记者在采访中发现，目前成都楼市不少热销楼盘均以临近楼面地价的价格在销售，除华润凯旋广场、华润国际社区、海亮樾金沙等楼盘外，招商依云上城同样也是“薄利多销”，售价约为4800元/平方米。万科金域名邸同样也是如此，近期推出的团购特价10000元/平方米，当初楼面地价高达5160元/平方米，算上装修成本，万科金域名邸已经到了历史价格最低时期。专业人士表示，“目前成都楼市在建高层住宅的建安成本一般在4000元/平方米左右，加上四五千元的楼面地价，以目前多数在售项目的价格看，不少开发商已经没有盈利的空间，为了实现资金的快速回笼，有的开发商甚至讲，是‘卖一套，亏一截’。”

看好后市商家拿地抢机遇

8月22日，成都市拍卖攀成钢地块，吸引了东原、吉宝、保利、天合、中粮等19家品牌房企参与角逐，经过100多次举牌竞争，该地块最终以6820元/平方米的楼面地价落入成都中粮地产之手。4月份，成都拍卖跳蹬河槐树店路140余亩土地，山东鲁能以9350元/平方米的楼面地价拿下。相比之下，中粮地产拿下攀成钢地块的楼面地价有所降低，该地块紧邻成都东二环路，占地约96亩，属二类住宅用地，可兼容商业不大于10%，容积率为3.0，绿地率不小于30%。山东鲁能拿下的地块位于东客站片区成洛大道与2.5环路交汇处，区域开发成熟度尚不及攀成钢区域。