房贷七折落实难 各家银行均倾向执行基准利率(2)

缘何放松房贷

2010年4月，国务院下发了如今被称为“国十条”的房地产调控文件。自此，房地产市场正式进入新一轮调控状态。

2011年初，为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，上海下达了相关实施意见的通知，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，遏制投资投机性购房。

通知规定，居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

但自今年9月起，随着各项宏观经济数据的陆续公布，市场预期经济走势不容乐观。

近日，国际货币基金组织将中国2014年GDP增长预估从7.6%下调至7.4%

奚君羊指出，目前，中国宏观经济存在下行压力，房贷新政的出台旨在防止房价下跌过多而引发局部区域经济危机。

“与此同时，对银行而言，房地产及建材、钢材等相关产业的贷款量极为可观。”他指出，“今年以来，房地产市场出现量价齐跌的情况，一旦房地产资金链断裂情况发生并且扩散，银行自身稳定性也会受到很大影响。”

奚君羊总结说，该政策有助于保持宏观经济增长相对稳定，促进经济结构调整、产业升级，稳住货币政策和增加银行资金流动性等多重效果。

孙立坚强调，当前政策取向是修正此前过紧政策，缓解经济下行风险，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调。

他认为，国际金融危机教训说明金融模式大大加大了风险管理，一旦失控就会酿成不可预知的后果，任何经营模式都必须和风险管控能力相适应。央行此次房贷新政，正是尝试在不影响经济发展的大前提下，以扶持消费引导房地产市场健康发展。

孙立坚分析称：“面对当前楼市调整期，央行通过政策指导在不放大银行杠杆的情况下，培育消费者对房地产的需求。”

“促进房地产的复苏要符合风险的因素，而不能因为追求成果而盲目刺激。因为通过放大杠杆率来达到规模，会形成泡沫，这样培育出来的市场是不健康的。”孙立坚进一步解释。

事实上，此前各地方政府已经陆续松绑限购政策，迄今为止，只剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和三亚仍执行限购，但对市场的刺激作用并不太明显。

而且，与银行的“暧昧”态度不同，多个地方政府早已“摩拳擦掌”，正式发布了涉及松绑限贷政策的相关通知或公告。

早在今年8月1日，福建开始执行的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中便明确提出，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。且金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

那么此次央行释放信号，放开限贷能否挽救疲弱的房地产市场？

孙立坚认为，本质上，放松限贷比放松限购“刺激更大”。因为至今仍希望在中国买房的必然是刚需，而刚需绝大部分需要依赖银行信贷进行支持，能直接全款买房的毕竟是少数。央行放松房贷政策是朝着“扶持市场需求”走出的正确一步。

但是，奚君羊提出，房贷利率偏低、息差吸引力不高仍是重要的限制银行投放房贷的障碍。在银行资金成本仍偏高的情况下，愿意主动执行房贷基准利率0.7倍的银行会很少。

虽然第三季度以来，不少银行由于信贷需求减弱，主动增加房贷投放并加快房贷审批，但从数据来看，居民按揭贷款在同比和环比上的改善并不明显。

孙立坚强调，此次松绑房贷，相对于对房地产市场产生的实质提振作用，释放出更多改善性和投资性住房需求信号，改变对房地产市场进一步下行的预期，起到“激励市场”的作用更重要。

“根据各地楼市供需情况和购房者对未来房价的预期不同，松绑限贷的刺激效果也会有所差别。但总体来看，刺激效果十分有限。”孙立坚说。

他分析认为，原因在于本轮房地产调整的根本因素是基本面走势和人口结构变化，更多表现为市场自身的调整，而不是由此前的限购引起的。