35城库存下降0.6% 房企加大走量屡现日光盘

“3·30”新政之后，楼市开始呈现明显回暖的趋势，一线城市的影响最为明显。

某房地产研究院5月14日发布的报告显示，截至2015年4月底，该院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续减少。

这35个城市包括了北京、上海、广州、深圳四个一线城市；长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁共20个二线城市；淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海共11个三线城市。

分类来看，一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为3668、18507和4262万平方米，环比上升分别为1.3%、-1.1%和0.3%，同比增幅分别为21%、9.6%和9.6%。

在反应去化压力的存销比方面，4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。 2015年3月，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。

某房地产研究院研究员王晓燕分析目前的存销比数值大致相当于2014年4月份的水平，说明本轮降温周期大致经历了12个月。回顾2014 年的房地产市场走势，4-5月份恰是房价由涨到跌的时间。“因此从经验值判断，目前存销比的数字含义是明确的，即房价基本上已走出下跌区间，进而步入了止跌反弹的通道中。”

这其中，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为11.6、15.5和21.1个月。相比2015年3月份11.4、15.7和20.5个月的数值而言，一线城市和三线城市的库存去化速度略有放缓。

某房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》分析，4月份一线城市存销比的增加与4月份很多房企推盘力度加大有关，这也说明房企对后市发展比较乐观。在5月份央行降息之后，楼市的库存也可能进一步增加。“但这并不是说市场不买账，而是因为在市场回暖之后，房企推盘的力度会进一步加大。”

4月份，开发商推盘节奏明显加快。以深圳为例，根据中原地产监测显示，4月份深圳全市共有24个项目开盘或加推，供应3916套共40万平方米住宅，尤其是4月最后一周，11个项目集中入市，使得新房市场气氛迅速回暖。4月入市的项目开盘情况较2、3月有明显好转，半数项目开盘销售率都在九成以上，开盘即“日光”的项目更是达到6个。

从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高，按目前的去化速度，要消化库存要超过3年以上。天津作为二线城市，去化速度已从3月份的28.6个月下降到4月份的27.5个月，不过其去库存压力仍然较大。此外，西安、兰州这些二线城市的去化压力也比较大。

近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的一家闽系上市房企人士告诉《第一财经日报》，该公司近两年曾到天津、西安等城市考察后发现，这些城市的区域经济发展很不错。但在房地产发展方面，供过于求太严重，土地供应量太大。“我们判断这些地方未来有一定的风险，所以就没进入这些市场。”

相比之下，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。

报告分析，随着5月11日央行2015年的第二次降息，供需双方入市节奏将继续加快。政策叠加效应将继续释放，包括二套房贷政策的放宽、公积金贷款额度的提高等。在去库存周期收窄后，房价上涨的逻辑将更清晰，5月份市场基本面也将继续改善。

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