新市民“融城” 何以破地产“围城”(2)

三大“新点”看新政

针对这个最大难点，中央经济工作会议公布的楼市新政从扩大有效需求入手，有三方面值得关注的政策着力点:

其一，“加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。

目前，我国有2.7亿农民工长期在城镇打工。从长期的居住方式看，目前主要靠三种渠道解决:用工单位提供住房，租房和购房。据国家统计局《2014年全国农民工监测调查报告》显示，从外出农民工住所类型看，由雇主或单位提供宿舍(包括在生产经营场所和工地居住)的占45.5%，租赁住房占36.9%，在务工地自购房的农民工仅1%。

与此同时，2011年相关部门农民工课题研究问卷调查显示，58.8%的农民工打算在城镇定居，其中40.2%的农民工打算在务工所在城镇定居，只有15.6%的人明确表示愿意回农村定居。毫无疑问，农民工住房需求刚性而且规模空前，并对三、四线城市的房地产市场具有最直接的影响作用。

该调查也显示，尽管多数农民工定居城镇的意向明确，但农民工意愿的房价和房租与现实差距巨大，大大低于务工地的一般房价和房租水平。因此，将农民工尽快纳入城镇住房保障体系，成为市民化的重要内容之一。

其二，“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。

目前，我国房地产市场处于降温期，过于严厉的限购限贷政策需要适应市场变化。特别是，长期限购限贷也减少了租赁房源数量，间接抬高了房租价格。发展租赁市场是发达国家城市化进程中较为普遍采用的做法，不仅能为市场提供丰富的租赁房源，同时也能吸引闲置资金消化楼市库存，尤其是减少国内大量资本“一窝蜂”出境购买资产的不理性行为。

其三，棚改旧改危改释放购买力。

此次中央城市工作会议提出，要抓好城市这个“火车头”，要提升建设水平，加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。

2010年，中央制定了“十二五”建成3600万套保障房的计划，目前已经超额完成。“十三五”期间，对于城镇棚户区、城中村和危房改造，还将继续加大力度，以配合完成“全面建成小康社会”的宏伟目标。

值得一提的是，中央此次明确了任务时间表，到2020年之前基本完成。“十三五”要推进的城市更新改造是块“硬骨头”，比“十二五”的工矿区棚户区改造难度大得多。但是，城市更新改造将释放巨大的购买力，对于提升城市基础设施建设，熨平房地产供需两侧的结构扭曲，进而激活城市房地产市场，将起到直接的促进作用。

融城需要政策“定心丸”

现在，释放房地产需求，鼓励农民工以“新市民”身份买房、租房进城落户，需要给其政策配套落地的“定心丸”。

近日，《瞭望》新闻周刊记者采访了10多名长期在城市打工的农民工，他们对于拥有城市住房有迫切的需求。其基本住房现状是，一代农民工挣钱在老家盖了大房，二代农民工今后基本会留在城市，少数在父母的帮助下在三、四线城市购房。但是整体购买商品房的比例很低，仍然长年住在“城中村”。

农民工普遍反映，“不是不想买，而是心里没底，不敢买、不能买。”其中，相当部分农民打工收入近年来有了大幅增长，“灰领”收入高于普通工薪阶层是普遍的趋势。许多农民工积攒下了一笔不菲的现金，但是无法获得银行的贷款，这种金融歧视大大增加了其购房难度。

要鼓励农民工买房或租房进城，专家认为，需要加快针对以下几个问题果断决策，以促进政策顺利落地:

一是农村的土地是农民最后的保障，要允许他们进城落户后仍然能继续持有相当长一段时间，增加土地财产性收益，增强在城市买房的实力。

二是享受同城化待遇。比如，上学、看病、养老，政府必须通过落户或居住证制度，让他们平等享受。

三是解决融资问题。世界各地的老百姓，买房多数靠贷款。我国城镇居民购房六成以上都会贷款。而农民工总体收入水平低于城里人，工作不稳定，要想他们购房，必须提供更加优惠的贷款支持。建议贷款首付可降至二成，利息可以实施政府补贴政策。

四是公租房向农民工群体开放。农民工是城市建设的主力军，在我国住房保障向保居住权转变的背景下，应将长期在城市有稳定工作的农民工纳入公租房保障对象。此外，还可考虑鼓励租赁机构收储市场房源，政府采取补贴和税收优惠的方式，为农民工提供低门槛租赁房源。

五是增加工作的稳定性。给农民工稳定的预期，才能帮助新市民踏踏实实顺利搭乘城市化“列车”。