网传投资炒房"奇招" 到底有多不靠谱?

近一段时间，网上各种关于投资炒房的“奇招”满天飞。先有1050万元假卖房的传说，后又出现“假离婚”可套利700万的说法，然后就是什么都可以贷的“杠杆炒房法”。记者验证的结果是，拿这些办法去投资房产真的不靠谱。

招数一：“假卖”房子去骗贷

不靠谱指数：★★★★★

一则被称为有房产的中小公司企业主量身定制的炒房“妙招”最近在网络上流传。传言的内容说，由于核心城市的房地产是高含金量的抵押品，假如某企业主有一套价值1000万元的房产，恰好公司资金流又紧张，这位企业主就可以找中介，把房价拉涨到1500万元，然后假装“卖”给自己的亲信朋友。按照目前首付三成的信贷规定，1500万元的房子就能贷款1050万元，然后，企业主就可以拿着平白多出的1050万元去“救急”了，而房子仍然在自己手中。

记者验证：

做高房价并不意味多贷款

不考虑将房屋在名义上卖给别人的道德风险，将二手房购房合同中的卖价抬高到1500万元，就能拿到1050万元去江湖救急？一位股份制银行内部人士向记者提供了否定的说法。

“银行对于放贷额度的审批，是由抵押物即房屋的评估值确定的，而二手房的评估值，既取决于当时的市场价格水平，也取决于房屋的年代、质量等会影响折旧的因素。”该人士表示，即使购房合同中将房价做高到1500万元，银行机构在进行二手房估值评定时，也会发现房屋的真实市场价格就是1000万元，再考虑到折旧因素，最高评估也不会超过900万元。而按照这个评估值计算，申请人最多能贷到630万元。

与此同时，一套作价1500万元的房产，在二手房交易中需要交纳契税、个税和营业税等。仅以契税和营业税两项计算，就分别要缴纳22.5万元和82.5万元，总计105万元。同时，以商业贷款30年计算，按照最新的贷款利率，630万元需要支付利息573万元。“税费加上利息，就已接近贷款总额。如果未来房价再下降，这笔假成交就注定是赔钱的。”

招数二：“假离婚”后买回房产

不靠谱指数：★★★★★

在朋友圈里传播更广泛的，就是在北京“假离婚”套利的故事。故事版本是：夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万，我让她把房1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。用这700万投资的利益，正好用来还房贷。如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位套现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候卖出去，再赚差额。现在京沪深很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。

记者验证：

买回离婚房产将被视为“骗贷”

“投资有风险，离婚需谨慎。”从一线城市开始实施楼市限购政策后，“假离婚”一直就被视为能多得到一份购房指标的“无本之方”，花上十来元的工本费，就能去民政局换回一张离婚证书。

只是，“假离婚”之后再买回离婚前的房产，这真的行得通么？个贷机构“伟嘉安捷”的分析师吴昊提供了“无法成功”的肯定回答。她介绍说，如果真如其所说，夫妻双方在婚姻存续期间办理房产更名，然后离婚分割给女方，再在离婚后进行房屋买卖交易，即使向银行进行房贷申请，也会被视为有“骗贷”之嫌而被拒绝。“双方曾是夫妻的关系，在银行进行尽职调查时，一下就会被发现，是无法隐瞒的。”