全国百城房价上涨逾7% 二手房涨幅再创新高(2)

下半年销售面积或同比下降

报告认为，在多重政策利好影响下，上半年一线及部分热点二、三线城市的楼市显现过热发展态势。

随着城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。部分热点城市楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价政策接连出台。而多数三、四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。同时，成渝、长三角城市群规划落地，“营改增”进入实施阶段，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设等长效机制逐步完善，中央层面房地产政策趋于稳定。

对于下半年的楼市走向，报告分析，去年以来的宽松货币信贷政策推动热点城市量价高涨，但二季度以来货币信贷环境有趋紧态势。虽然下半年整体货币信贷政策预计趋稳，但针对热点城市房地产行业的相关信贷政策收紧预期加强。

报告认为，由于因城施策基调下各地政策分化将会更为显著，房地产多元化政策将会推动住房制度改革加快，促进库存去化。但下半年热点城市调控政策存在收紧预期，需求释放有限。

与此同时，受去年同期高基数的影响，下半年销售面积同比下降是大概率事件，但全年仍将保持同比增长，增幅可能会在4.6%—6.6%之间。而随着下半年成交面积下降，成交价格增幅放缓，预计全年销售额同比增幅在13.3%—15.3%之间。

供应方面，报告预计下半年货币信贷政策趋稳，销售回落，新开工增速较上半年会有所下降，但仍将持平于去年同期，全年新开工面积同比增幅可能在6.4%—8.4%之间。另外，新开工趋稳、企业资金状况良好，房地产开发投资额将继续保持增长，较上半年略有放缓，全年同比增速可能在5.7%—7.7%之间。

就不同城市下半年的楼市走向，报告认为，在城市分化不断加剧的背景下，各类城市面临不同的风险与机遇。

一方面，一线及苏州、南京等二线城市在宽松的货币及政策环境下，市场急剧升温。但成交大幅增长透支未来需求，而房价高企也导致市场观望情绪渐浓，加之杠杆水平持续升高、信贷政策收紧预期加强，将导致下半年市场出现波动。另一方面，三、四线城市去库存初见成效，但短期及中长期库存仍处于高位，且部分二线城市非住宅市场供应过剩，下半年仍以去库存为主，企业可抓住相关政策机遇加快去库存。

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同策咨询研究部总监张宏伟:销售业绩抢眼难改去规模需求

2016年上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，“千亿军团”房企的数量从去年上半年的1家增加到5家，预计全年千亿房企数量将在10家左右。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，总的来看，2016年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，市场进一步向品牌房企集中，分化发展格局愈加明显。但他也指出，今年上半年房企业务规模的继续扩张，主要受企业规模化扩张惯性影响，销售业绩回升的表现并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。

“事实上，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显，规模化后房企的日子已经不再那么好过。”张宏伟说。

他认为，不能只看龙头房企销售业绩规模的表现多么光鲜亮丽，还应该看其真实的内在指标。传统住宅市场已经走向“白银十年”，规模化时代已经过去，房价走势会相对平稳，房企很难在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。

“房企在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题，”张宏伟表示，同时也应该关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样。房企更应该着眼未来，关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样，布局战略型产业，谋求转型发展，营造未来赢利机会。