楼市七寸:盘活存量物业 长效机制剑指房地产税(2)

据亚豪机构统计数据，新政满一个月来看，北京商品住宅成交量已下滑21%，尤其是进入4月份之后，成交下滑尤其明显；4月1日-16日北京商品住宅仅实现成交1106套，相比上月同期减少66%，相比去年同期更是出现79%的下滑。而据云房数据研究中心数据显示，从3月17日到4月17日，北京商办类签约800套，相比之前跌幅超过九成，整体商办市场接近冰封。

而北京二手房的价格也开始松动，在南三环外的某中介门店，其店长对记者介绍称，一小区61.65平米的两居室原报价390万元，在4月2日，将价格下调14万至376万元。该店长表示，着急出售的业主会根据目前市场的行情调低价格，幅度目前在10万-20万元之间。

不过，值得注意的是，近期北京市新房成交均价仍在上涨。据北京市住建委官网统计数据显示，2017年4月17日至4月23日，北京市商品房成交均价48171元/㎡，环比上涨13.73%。

除了北京外，广州、深圳、上海等区域楼市也在政策传导期中悄然生变。

4月23日，上海市住房和城乡建设管理委员会主任顾金山在接受媒体采访时介绍称，一方面，“沪九条”、“沪六条”及信贷新政效果明显，一季度上海房地产交易“量缩价平”，新建商品房销售面积下降32.6%；另一方面，政府主导的上海市住房保障体系打下了重要基础，并表示上海未来一段时间内房价与房地产市场将总体保持平稳。

根据房天下监控各区在售楼盘报价显示，广州新政出台后，39个在售楼盘中，有12个楼盘是价格平稳，没出现价格上涨，27个楼盘出现价格上调，没有1个楼盘出现价格下调；其中，番禺有个楼盘涨幅高达43%。

广州业内人士对记者说，一般政策传导期半年，开发商硬扛期半年，等房价下跌预计要到明年下半年。

长效机制猜想

对于房地产长效机制将包含哪些内容？业内专业人士可谓众说纷纭。

4月中旬，国务院批转国家发改委《关于2017年深化经济体制改革重点工作意见的通知》强调，要健全购租并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民分析称，中央预计要把诸如信贷政策等短期政策与长期政策结合起来，现在是一个很好的时间窗口。

联讯证券董事总经理李奇霖、联讯证券研究院宏观组张德礼认为，长效机制的内容可能包括人地挂钩、动态调整土地供应、棚改货币化安置。而某研究院智库中心研究总监、交行金融研究中心高级研究员夏丹则指出，该机制内容或涉及房地产税、70年产权、限购政策的定位、租赁市场的发展、土地市场的供应规则。

某研究院院长则认为，长效机制中最重要的机制就是盘活存量，更多地发挥存量市场的作用，把不同产权属性的房屋最大程度地流通或使用，尤其是非商品房的流通；把老旧住宅循环再生利用，从更广泛的渠道释放更多的供给，这才是最根本的长效机制。

对于存量房市场，业内认为，按2016年的市值来估算，中国存量住房共有2.2亿套左右，保守估计，市场价值超过200万亿元，但今天存量物业的流通率大概只有2%，中国房地产发展的前景应该更多依赖于整个存量怎么盘活。

“在这么大存量的情况下，中国应尽快推进整个房地产税的改革，通过持有税能够让中国的资产流通，让大家不要炒房子，让房子回归居住的属性。”业内认为。