万科小米合作建房被叫停 房企自持难题待解

近期，有小米员工透露，万科利用永丰地块和小米合作建房一事，因为监管等方面的原因限制已经搁置。

此前了解到，万科永丰自持地块项目，小米公司内部已经全员自愿认购登记。

随后的4月14日，北京市住建委和规土委发文要求开发商自持商品住房持有年限与土地出让年限一致、最长租期不得超过10年、不得以租代售。

对此，小米官方称，并没有听说双方合作建房相关事宜，也不存在被叫停说法。北京万科方面也否认双方存在合作建房事宜，仅表示获得永丰地块后，万科曾向包括小米在内的多家高新技术企业进行调研，调研期间，北京万科根据永丰地块土地价格、建安成本和相关税费测算后，获得每平方米5.5万元最低成本价，双方合作建房系小米部分员工误读。

在官方要求下，万科和小米合作建房原有模式已无可能。北京万科方面进一步表示，永丰自持地块未来开发运营模式，目前仍处于内部规划、讨论阶段，近期也没有就相关方面内容进一步对外披露的计划。“万科会严格遵循北京市政府相关部门对企业自持商品住房相关要求”。

其实，不仅是万科，包括中粮、保利、首开、龙湖等开发商也在近期通过招拍挂获得自持比例不等的土地；不仅是北京，包括上海和杭州等地也对开发商自持商品租房作出“不得销售或转让、全部对外租赁”等要求。

获得自持地块的开发商拿地、建安等成本如何收回？租金是否能否覆盖成本？自持项目开发、运营模式等问题值得关注。

持有的尴尬

从2016年底至今，北京累计出让8个自持地块，这些自持地块未来如何运营，部分开发商表示目前仍没有可对外公开的商业模式和操作路径。“没有出路。”对北京8个自持地块，中原地产北京市场总监给出了这样的答案，“自持地块出来后，我们也和包括开发商、融资机构、政府部门和市场方面做了沟通，从目前来看，这些自持地块基本没有出路。”

首先，目前国内租金收益率太低，不能覆盖资金成本，开发商难以收回成本，“现在租金收益率1%-2%，最高也就3%，远低于融资成本，无论怎么测算都是赔钱的。”他表示，除非租金暴涨，“从现在来看，基本没有可能”。

其次，由于企业自持商品住房要求开发商持有年限与土地出让年限一致，不能转让，一定程度也限制了间接变现的渠道，比如开发商以自持项目抵押融资进行投资实现收支平衡，“这个渠道也行不通，因为不能转让限制了流通，银行也只能以租金收益评估，而不能以物业交易价评估。”他如是认为。

通常情况下，持有型物业还可以通过资产证券化方式变现，上海百瑞资产董事长张元浩认为，近年房价不断上涨的过程中，造成房价和土地价格过高，使得租金收益率较低，开发商自持商品住房资产证券化通道被堵，所以“自持商品住房基本是死路一条”。

高和资本执行合伙人周以升表示，与商业地产相比，商品住宅租金收益较低，仅靠租金显然难以覆盖成本，“像北京租金收益率是1.88%，上海是1.9%，我们做商业地产证券化最低成本是3.3%，这也覆盖不了，更何况住宅也不可能做到3.3%。”

在周以升看来，从现实情况来看，租金在现有基础上再上涨两倍到三倍的情况下，自持商品住房才能基本达到资产证券化成本线，“这个短期内基本没有可能，在租金不能达到要求情况下，是不是通过房价下跌来提高租金收益率？这也是一种可能。”

张元浩在创办百瑞资产之前，曾在摩根工作了20年，以他的经验来看，近年房价上涨有较大的非理性因素，是不正常的，在当前严厉限购条件下，房价存在下跌的可能和空间，“即便未来房价下跌了，这些自持房能够实现资产证券化，但原来高价拿地的项目还是无解。”

不过，中信建投宏观策略总监蒋果表达不同看法，他认为自持租赁型商品房可以把租金做成证券化产品，“但具体项目还得具体看待，需要在剔除一切杠杆后进行。”不过，以现有租金收益率来看，租金证券化后依然难以覆盖前期成本。