万科小米合作建房被叫停 房企自持难题待解(2)

探索未来商业模式

对开发商获取自持商品住房项目的初衷，周以升和张元浩均认为，由于此前北京市政府并没有对自持土地出台相关使用细则，一些开发商试图通过变相销售来回收成本。

但是随着以租代售等变相销售通道全部被封堵，未来自持商品住房只能用来对外租赁，该分析师认为，此前开发商竞相获取自持商品住房地块，不排除通过变相销售实现快速回笼资金考量的可能，但现在这一可能已经被堵死。

在该人士看来，随着土地出让自持比例越来越高，未来企业自持商品住房租赁会成为一种趋势和一个新的市场，“我觉得更大的意义在于，这些大开发商通过拿自持地块，为未来租赁市场的开发模式、商业模式作尝试和探索，以后租赁市场很可能成为开发商的主流市场。”

未来五年内，北京市计划保障150万套住房供应，其中产权类100万套，租赁住房50万套。2017年计划建设住房30万套，其中产权类住房20万套，租赁住房10万套。也就是说，未来5年内，北京市住房供应结构中，租赁类比例占到三分之一。

在赣南苏区振兴发展产业投资基金董事长陈士则看来，当初国家进行第一次房改时，就实施两条腿走路，一条是现在商品房市场，一条是以满足群众基本住房需求的保障房，为此专门成立中房集团用来开发保障类住房。

但在实际发展中，形成商品房一支独大的局面，保障类商品房供应市场一直没有发展起来，直到十八大后才重新开始重视保障类住房建设，“现在房价这么高，大部分人都买不起房了，也应该回归商品房和保障类住房两条腿走路的时候了”。

周以升也认为，在往年房价上涨过程中，政府和开发商是最大受益者，传统房地产开发都是以高周转为主的三高格局，在现有政策条件下，原来的模式已经难以为继，“政府和开发商也应该拿出一部分利润支持发展租赁市场，同时也为自己开辟一条新的道路”。

哪些企业拿了自持地

截至目前，北京累计成交了8个自持地块，其中开发商100%自持地块有4幅，3幅位于海淀区，1幅位于大兴区；开发商70%自持地块有4幅，大兴区2幅，房山区和平谷区各1幅，这些地块均要求开发商自持对外租赁。

2016年11月17日，中粮地产、首创和天恒联合体以57.6亿元价格获得位于海淀永丰20号地块，占地面积84241.639平方米，建筑面积控制在183336平方米内。要求开发商100%自持住宅、10%自持商业。

海淀永丰18号、19号两个地块于2016年12月1日被万科和万科住总联合体获得。其中10号地块用地面积为83549.617平方米，建筑面积控制在138825平方米内，成交价50亿元；19号地块用地面积85584.572平方米，建筑面积控制在162894平方米内，成交价59亿元。两幅土地要求企业100%自持。

当天，另一幅位于大兴区黄村100%自持地块被中铁地产以36.75亿元摘取，用地面积为51970.987平方米，建筑面积控制在135275平方米。4幅100%自持地块全部在2016年底成交。

另外，2017年北京还成交4幅开发商自持70%地块。2017年1月26日，河北众美地产以3.9亿元价格在房山区获得1幅用地面积为15224平方米住宅混合公建土地，建筑面积控制在2627平方米。除去回迁房外，要求开发商自持70%。

同一时间，保利、首创、首开和龙湖联合体以17.28亿元价格取得位于平谷区金海湖1幅住宅用地，用地面积为151600平方米，建筑面积控制在153116平方米，自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积比例的70%。

另外两幅位于大兴区旧宫的土地均于2017年4月13日被首开、中海、保利和龙湖联合体取得，其中一幅用地面积为66379.53平方米、建筑面积控制在146035平方米，成交价为57.4亿元；另一幅用地面积为85956.89　平方米、建筑面积控制在182033平方米，成交价格为69.8亿元。

这些获得自持地块的企业主体中，除了河北众美地产单独获得一幅土地，龙湖参与两幅土地外，其他开发商均有国资背景，其中中粮、中铁、保利、中海4家开发商均为央企，首创、首开、住总和天恒为北京市内国有企业，万科为深圳市国企控股。

北京之外，上海和杭州等城市也在开发商自持商品住房方面进行尝试，虽然自持规模、自持年限、自持比例不及北京，但结合2016年“930”到2017年“317”限购政策陆续出台，意味着房地产行业正经历一场变革，正如他所言，未来企业自持租赁型将会是一个重要趋势。

继北京出台企业自持商品住房相关政策后，4月24日，杭州市住建和国土部门也联合下发《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，其内容和思路基本与北京一致。

在这种背景下，自持租赁型商品住房如何开发、运营，通过什么方式回笼资金和盈利，不仅关系着获得自持地块企业的自身利益，也关系着房地产行业变革转型路径。