限竞房入市 新房市场依然难言回暖

上周末，期待已久的限竞房（限制售价、竞争土地价格）终于正式入市。位于大兴区的瀛海府和位于房山区的金樾和著成为了最先开盘的限竞房项目。不出意外，这两个项目都获得了极大的关注，尤其是大兴区的瀛海府，由于比照周边二手房有一定的价格优势，仅用了2个小时，选房就已经完成，开发商对外声称首期售罄。

然而，就在一片回暖声中，市住建委突然对这两个限竞房项目展开了突击检查，两个项目都因为公示信息不完全、摇号受质疑等原因，被责令整改并立案调查。这无疑给还没有热起来的限竞房浇了一盆冷水。业内人士认为，限竞房其实并非想象中的会有很多人抢着买，相反，由于限竞房自身价格和区位的不平衡，加上监管部门明显加码的严格要求，恐怕很难催热北京的新房市场。而大量限竞房的入市还给房企带来了去化压力，预计北京新房市场也将迎来巨大压力。

限竞房入市进“快车道”

在限竞房正式放开闸门后，很多购房人都在等待这些限价新房的入市，随之出现的新房成交回暖也成为了大概率事件。

也确实如预想中一样，限竞房闸门刚一放开，瀛锦苑、舒朗苑和金樾和著三个限竞房项目就相继获得预售证。就在近日，位于大兴区旧宫镇的“林悦和苑”也获得预售许可证。该项目也将作为商品住房，由开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，并将在近期开盘入市。

北京住建委官网显示，“林悦和苑”也称为“保利首开熙悦林语”，为北京市大兴区旧宫镇DX07-0201-0006、0007地块R2二类居住用地，于2017年4月13日拿地。建设用地面积66379.53平方米，建筑控制规模146035平方米，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的70%。根据土地出让文件，该项目商品住房销售均价不超过52315元/平方米，且最高销售单价不得超过54931元/平方米。

据北京青年报记者了解，该限竞房与大多数同类产品主打小户型不同，首期推出的是138平方米的3室2厅户型。共60套，销售均价52315元/平方米。排号前需交30万认筹金，2021年交房。同样，该项目也因为高性价比备受关注，周边在售的非限价项目，如首开住总熙悦安郡、中国铁建花语金郡、中铁华侨城·和园等均价分别为79155元/平方米、73000元/平方米和67000元/平方米。

除此之外，北京青年报记者获悉，位于密云区檀营乡的“京投发展锦悦府”限竞房项目、碧桂园琅辉以及北京城建·上河湾等多个限竞房项目都在取证准备中。其中，碧桂园琅辉项目为目前整个北京单价最低的限竞房项目，均价21144元/平方米；北京城建·上河湾目前暂未推出房源，均价约在27000元/平方米左右。

业内专家分析指出，上月北京市限房价项目销售管理办法正式发布实施后，限房价项目的入市也明显走上“快车道”，很多项目都在争取早日开盘，锁定购房人。

限竞房并非都好卖

限竞房大量入市，是否意味着捡漏机会来了呢？

确实有一些限竞房项目区位和价格都比较有优势，但需要看到的是，仍有大量限竞房面临着严重的去化压力。

以房山良乡两项目金樾和著和旭辉城为例，预售均价限定为38994元/平方米，最高不得超过40944元/平方米，且执行“9070”政策。

除此之外，良乡周边还有五六个商品住宅项目在售，今年以来，商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米，限竞房项目在单价上具备一定优势。

总价方面，限竞房的主力产品90平方米总价为351万元，而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元，限竞房的单套总价比商品住宅低了230万元，对刚需、刚改客群形成极大吸引。

令人担忧的是，房山的市场需求能否支撑两项目的庞大货量。据市住建委官网显示，两项目的取证面积分别为9.4万平方米和10.3万平方米，按套数计约为2000套。而据思源地产数据显示，今年前5个月，房山区新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手房相加，今年1-5月，房山住宅的总需求量为3893套。

仅这两个项目就将有2000套新房入市，这还不算区域内本身存在的非限价项目，很可能对区域楼市将产生巨大冲击，造成房源去化速度的减慢，甚至对刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。思源地产首席分析师郭毅分析表示。