摸底十年住宅地供应 供地制度面临重大变革

相关部委今年开始着力推动住宅用地供应制度改革，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，而一些房地产热点城市有望加快这一领域的推进速度。

第一财经记者独家获悉，自然资源部近期向地方下发函件，要求上报住宅用地总面积，以及2008年来的住宅用地供应情况，同时还要求上报住宅用地多主体供应的典型案例，以及集体建设用地建设租赁住房试点项目统计。

除此之外，自然资源部近期也派出调研组赴地方开展住宅用地供应制度改革调研，了解地方探索推进多主体供地的具体措施和政策建议。

住建部近日下发通知要求，房地产市场热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地，6月底前，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都等城市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。

摸底十年宅地供应

在房地产市场上，土地供给多寡被认为是影响楼市走势乃至房价的主要因素。每逢楼市调控，供地节奏的调整一般也是重要的政策方向。

今年5月19日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头、投机炒作有所抬头等情况，住建部印发通知，要求地方抓紧调整住房和用地供应结构。各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。

过去十年间，我国房地产用地供应经历了一番大起大落。自2009年开始，我国房地产用地供应提速，当年全国供地10.91万公顷，2010年便增至15.42万公顷，2011年和2012年分别为16.91万公顷和16.56万公顷，2013年一度高达20.32万公顷，创下近十年来的顶峰，此后逐年下降。

2014年全国供地15.1万公顷，2015和2016年分别为12万公顷和10.75万公顷。2017年为11.5万公顷，同比增长7.2%，这是近四年来全国房地产供地量首度出现正增长。

由于房地产市场的区域特色很强，全国供地总量数据的走势并不能直接反映某地区的土地供需局面，因此掌握地方上具体的土地供应数据，才能更好预判当地楼市走势，以及为楼市调控提供决策依据。

此番自然资源部下发的函件中，地方需要上报该省住宅用地供应总面积（住宅用地包含各种类型住宅用地，不包含农村宅基地，主要根据土地调查和不动产登记统计）、人均住宅用地面积、2008年1月~2017年12月住宅用地供应总面积。

多主体供地典型案例

上述函件中提及地方上报住宅用地，特意注明不包含农村宅基地，换言之，所指均为国有土地。

自去年底至今，官方多次提及“供地主体多元化”。2017年12月召开的中央经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

今年1月中旬，原国土资源部高层表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

对于此举意义，自然资源部调控和监测司巡视员董祚继在媒体上撰文表示，多主体供地也是深化供给侧结构性改革的重要举措。归结起来，就是优化土地供给结构、提高土地供给效率、释放土地要素动能。就其可望释放出的巨大制度红利而言，称之为“重大变革”亦不为过。

董祚继称，在城市中心区，未来如将部分非房地产企业用地（如老工业区棚户区用地、淘汰落后产能用地、退二进三产业用地、废弃铁路用地等）调整改造为住房用地，可以有效增加各类住房用地供应，在稳定房地产市场的同时，也有利于改善城市人居环境。

多主体供地为房地产市场提供了一个重磅政策信号和方向，但能对市场产生多大的影响，主要看政策落地的力度有多大，地方推进的步伐有多快。

比如，哪些企业有资格利用自有工业用地来转变土地性质，这些用地有多大规模，其中又有多少能获得政府部门的审批来转变土地性质，土地性质转变过程中是否要补缴土地出让金？这些都需要相关部门出台具体实施细则。

有地方国土官员也表示，有了新政策（多主体供地），还切盼“新规程”——规程是指导地方操作层面的指南，有了规程，地方才能有所适从。

这种背景下，了解地方实情成为政策执行的前提。

上述自然资源部函件要求，地方上报存量非住宅建设用地用于住宅用地建设项目情况，在将存量非住宅建设用地用于住宅用地建设的项目中，按照正在进行、已完成以及二者合计的情况，分别填写项目个数和用地面积。

上述函件要求地方上报住宅用地多主体供应典型案例，上报内容主要是：开发方式，包括自主开发、与其他主体合作开发；与其他主体合作开发的，写明主体名称；项目成本组成情况，包括安置成本、建设成本和其他成本；典型案例资金来源情况。