房价若下行 市区与郊区哪个跌得更快?(2)

房价腰斩后大量被抛售的燕郊楼市

就像我之前说的，居民手上的房子，既是能住的也是能投资的，但也有主要是住的，还是主要是投资的。通常而言，市区的房子一般是自己住的比较多，而郊区的房子一般是投资性质比较多。（有学者已经论证了）

所以，一旦当房价下行，势必会有一些居民（或者有企业），将手上多余的住房抛售出去。所以，抛售的大量住房，一般以郊区为主。

有卖必然有买。当郊区和市区的房源大量放出后，接手的人势必也会考虑，接盘的意义是为了自己住还是为了投资，但在房价下行下，恐怕也没多少人考虑投资了吧。

17、18年，房价只是稍微有了不稳的现象，北京的燕郊、厦门的岛外、杭州的余杭，一个个楼盘都像是跳水一样，房价一个跳的比一个快。这些地方，基本都是郊区。而市区的房价，却基本稳如泰山。

我14年去天津的时候，就被当地开出租车的大爷劝到，“小伙子，滨海新区的房子值得买啊！那里值得投资。”而上个月，天津的老同学来找我聚，又和我说“我家的房子跌的惨不忍睹啊。”他家，就在滨海新区的大港。

不知道那个大爷最后是不是买了房。如果是的话，祝他好运。

除了空住率外，从租售比就可以看出，郊区房子的泡沫性。

以广州增城的新塘为例，260万可以在汇东国际花园买一套三房，月租2500，如果靠房租回收成本的话，恭喜你，86年后你就可以拿回成本了。

而广州市区的海珠区，260万的纵横国际公寓（住宅性质），月租4500，48年可以回本。

汇东国际与纵横国际公寓对比

虽然两个楼盘的租售比都远远高于国际的租售比区间，但是两者的泡沫程度一目了然。

未来房价涨不涨，这是一个问题，但是房价一旦下跌，郊区房和市区房哪个跌的更快，这也是一个问题。

市区房，租金回报率高，交通便利，入住率高，周边企业多，有大量居住为主消费性需求，即使房价下跌，也有大量的刚需接盘，并且，由于价格高，早已吓跑一批的投资客。

而郊区盘，租金回报率低，交通不便利，入住率低，周边企业少，投资客多，万一房价下跌，投资风退却后，便少有人接盘。

房价上涨，你买哪里都行，房价要是下跌，郊区房跌的可能你都哭不出来。

巴菲特早就说过，潮水退去之后，才知道谁在裸泳。