每平只要350元!房子卖出白菜价 鹤岗连夜成网红(2)

资源枯竭型城市，人口外流明显是主因

对于鹤岗房价出现白菜价的原因，上海（楼盘）易居房地产研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时表示，这反映出资源枯竭城市的情况，鹤岗是2011年国务院公布的资源枯竭型城市名单之一，矿产资源枯竭，经济增速放慢，同时又处于东北地区，整个是人口流出的中小城市，靠近俄罗斯，综合情况决定了房价偏低迷。这种城市一般的旧房子卖三四千比较常见，新盘卖5000到8000可能比较常见，但单价1000确实是比较低的，这只能反映出这个城市的楼市特别低迷。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，对于鹤岗等城市的房价，需要客观看待：

第一，东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废，最主要原因是人口外流很明显。类似城市包括鹤岗、双鸭山、七台河等，即过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为煤炭整顿等，城市产业发展也受到影响，很多人口也逐渐外流。类似外流主要是两种，一种是到沈阳、大连（楼盘）、北京（楼盘）等周边大城市定居；另一种是资金外流，主要是购房资金主要流入到了三亚（楼盘）等滨海城市。所以在没有人口支撑的情况下，楼市交易不好，价格自然比较低。

第二，此类房价也存在一定的片面性。实际上部分房产之所以如此低价，是因为本身出租效果也不好，同时长期闲置，部分可能也和物业过于破旧等有关，但实际上目前大多城市即便楼市再糟糕，单价基本上都还是需要3000元/平方米以上的水平的，很少真的出现一套房只需要10万元总价的现象。所以极端的房产多少是和房源本身有特殊因素有关，不代表全市水平。

稍早之前，3月5日，黑龙江鹤岗市公安局通过其官方微信号发布《鹤岗市公安局关于2019年度招警优惠政策》提到，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠：即价值在10万元以内的汽车，以及建筑面积在50-90平方米，房源位于市区内的住房。选房顺序按照按照公安联考分数或公务员考试成绩从高到低排列。

棚改曾带动房地产投资翻倍增长

公开资料显示，鹤岗是黑龙江省辖地级市，位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯（楼盘）接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻，处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域；总面积14684平方千米，下辖2个县和6个区。截至2017年底，鹤岗市总人口100.9万人。其中城镇人口83.3万人。第一财经旗下“新一线城市研究所”去年4月曾发布《2018中国最新1-5线城市排名出炉》，鹤岗市位于5线城市行列。

2017年，鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元，比上年增长7.3%。第一产业增加值93亿元，比上年增长5.2%；第二产业增加值87.6亿元，比上年增长9.5%；第三产业增加值102.3亿元，比上年增长7.5%。另外，城镇常住居民人均可支配收入21370元，农村常住居民人均可支配收入13967元。

黑龙江省国民经济和社会发展统计公报显示，据人口抽样调查推算，2018年，黑龙江省人口自然增长率为-0.69‰。年末常住总人口为3773.1万人，比上年减少15.6万人。

除了人口负增长的因素，大规模棚改带来的住房供应过多也是影响房价因素之一。

券商中记者了解到，2013年，鹤岗市大面积启动棚户区改造工程。2017年，为推动城市棚户区改造步伐，改善城市基础设施条件，完善居住功能，鹤岗市发布《2017-2018年城市棚户区改造项目补偿安置方案》，改造范围是工农区、南山区、东山区、向阳区、兴山区五个行政区域范围内的城市棚户区居民房屋，补偿安置方式有产权调换和货币补偿两种。

1.产权调换。城市棚户区居民原可居住房屋面积可调换新安置楼房面积。新安置房屋面积大于原房可居面积的，45平方米以内，按经济适用住房价格每平方米1350元结算。超出45平方米以外部分，按新安置楼层价格结算。

2.直接货币补偿。房地产评估机构以本区域新建房屋市场平均价格为基数，根据房屋的区域、位置、用途、建筑面积、结构、成新等因素，确定房屋补偿价格，对城市棚户区居民进行补偿。城市棚户区居民产权证载标明用途为住宅，在评估作价的基础上予以上浮，砖混结构的上浮10%，砖木结构的上浮15%，简易结构的上浮20%，未在规定期限内搬迁的，不予上浮。

在棚改的带动下，鹤岗市2017年房地产投资翻倍增长。2017年，鹤岗市房地产开发完成投资8.1亿元，比上年增长114.2%。房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%，其中住宅137.5万平方米，增长23.9%；新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7万平方米。商品房销售面积13.3万平方米，比上年增长24%。商品房销售额4亿元，比上年增长34.9%。

杨红旭对券商中国记者表示，大规模棚改下，如果实物安置比例过大，或带来的住房供应过多，这也可能是影响房价因素之一。