中国居住小康指数90.2：房价涨跌超三成受访者直言不好说

“居者有其屋”，房子，是中国人永远绕不过去的一个话题。2019年5月，《小康》杂志社联合国家信息中心，并会同有关专家及机构，对“2019中国居住小康指数”进行了调查，经对调查结果和国家有关部门的统计监测数据进行加权处理，得出2019年度中国居住小康指数为90.2分，比上一年度的85.3分提高了4.9分。

调查结果显示，人们对居住状况的满意度有了明显提升，26.9%的受访者直言“非常满意”，42.3%的受访者表示“比较满意”，二者合计69.2%，比上一年度提高了8.1个百分点。

房价看涨还是看跌，超三成受访者直言“不好说”

今年4月初，“一万五一套房”，鹤岗以“白菜楼价”迅速登上各大新闻门户的显要位置。接着，不到半月时间，苏州连爆三个“地王”，成为本季度当之无愧的“无冕之王”。5月5日，《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》公布，明确提出要深化户籍制度改革，放开放宽城市落户限制，引发楼市调控政策放松大猜想。随即，国家发改委相关负责人正面回应，“房子是用来住的，不是用来炒的”是房地产市场平稳健康发展的底线要求，必须坚持、不能动摇。与此同时，多个城市进行楼市调控政策微调，济南市不再指导限价，青岛取消住房公积金二次申贷须首次公积金贷款结清满2年的期限限制……

各种消息眼花缭乱，人们直言“看不透”。于是，观望成为更多人的首选。这一点在“2019中国居住小康指数”调查中亦有所体现。调查结果显示，对于今年房价走势预判，看涨的受访者占比40.1%，比上一年度下降了3.2个百分点；看跌的占比10.7%，比上一年度下降了9.4个百分点；认为会持续现状的占比14.5%，比上一年度提高了1个百分点；认为“不好说”的占比34.7%，比上一年度提高了11.6个百分点。

“其实，中央的态度非常明确，‘房住不炒’的定位没有变，围绕因城因地施策，加快落实‘稳地价、稳房价、稳预期’目标的思路也没有变。”合硕机构首席分析师郭毅在接受《小康》杂志、中国小康网记者采访时表示，坚持“房住不炒”，不等于不能采取房地产政策吸引人才，增强区域经济后劲和活力，不等于在市场相对稳定的时候不能适时调整优惠政策。

“因城施策就是在坚守‘房住不炒’底线的前提下，给地方进行政策微调预留空间。”郭毅分析认为，目前进行楼市调控政策微调的城市，包括个别被市场解读为“放松”政策的城市，基本上都属于按“一城一策”原则对楼市进行的正常调控。

至于2019年到底要不要买房，在郭毅看来，这主要取决于人们对房价的心理预期，“中央的目标是维持房价稳定，因此即便房价出现下调，也不会是暴跌”。

最不满意：物业服务

安居才能乐业，伴随着生活水平的提高，人们的追求已经完成了从“有住的”到“住得好”的华丽蜕变。诞生于2005年的“中国居住小康指数”从居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系、物业服务这五个方面对国人的居住状况进行调查测评。本年度，构成“中国居住小康指数”五个不同方面的指数水平，均比上年有不同程度的提高，其中社区关系指数得分最高，为94.9分，比上年提高了2.2分；居住面积指数次之，为94.2分，比上年提高了3.6分；住宅建筑质量指数为90.7分，比上年提高了4.9分；住宅配套及环境指数为88.1分，比上年提高了5.2分；物业服务指数分数最低，进步最大，为83.4分，比上年提高了7.7分，创造了该指数自诞生以来的最高涨幅。

什么叫做“住得好”，每个人都有自己的判断标准，“2019中国居住小康指数”调查显示， 36.6%的受访者认为自己适合居住在一线城市，26.2%的受访者喜欢二线城市，7.6%的受访者青睐三线城市，另外还有17.7%的受访者想要住在城镇，4.5%的受访者向往乡村生活。选择住所，受访者优先考虑的因素是“地段”，65.6%的受访者选择了此选项；其次是价格，57.3%的受访者选择了这一选项；再次是交通，50.6%的受访者选择了该选项。位列第四至七位的依次是“周边生活服务，如超市、菜市场等”（48.3%）、户型（44.2%）、“周边公共服务设施，如学校、医院等”（41.7%）、“性价比”（35.6%）。排在第八至第十位的分别是房屋质量（34.2%）、房屋品质（31.8%）、 “离工作单位远近”（30.5%）。

那么，公众又有哪些不满意的地方呢？面对房屋的工程质量、户型与布局设计、小区环境等选项，受访者把“最不满意”的一票投给了“物业服务”。

和买房相比，居住是一个更漫长的过程，在这其中，物业扮演着一个不可或缺的角色。从性质上讲，它属于服务行业，讲究的应该是“顾客至上”，但是现如今，提及物业，人们更多的是抱怨、批评、指责。“2019中国居住小康指数”调查结果显示，单就物业服务，49.1%的受访者评价“一般”，27.5%的受访者“不太满意”，8.7%的受访者“非常不满意”，10.5%“比较满意”，4.2%“非常满意”，给出正面肯定评价的受访者合计不足两成。

调查结果还显示，人们对物业最不满意的是服务不到位（75.4%）、资金使用不透明（48.5%）和人员素质低（36.7%）。

舒可心，著名的小区治理与物业管理专家，2003年因自家地板问题找开发商维权，由此走上了业主维权、物业管理的道路，曾担任朝阳园业委会主任、人民大学研究员、中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任等职务。拥有近20年小区治理与物业管理经验的舒可心对于业主与物业之间的矛盾冲突深有体会。

在舒可心看来，现行体制下物业公司是商业机构，逐利是其本性，为此尽可能地节约成本、提高利润便成为它的主要追求目标。“因为通货膨胀等原因，物业管理的成本也在不断上升，为了节约成本，于是保安、保洁等各岗位职工从年轻人换成了中年人，又从中年人换成了老年人，市场人力成本压力加上商人逐利本性的双轮驱动，导致物业服务产品质量降低，服务水平降低。”

舒可心认为，民众不愿意将言论变成行动的“牢骚文化”也是导致物业公司“不求进取”的外部原因，即除了供给侧的原因，需求侧也有问题。因为业主表示不满的成本很低，只要说就可以，不需要付出任何代价，因此人们对物业怨声载道是可以理解的。“但是如果你问他愿不愿意付出时间、精力、财力去换更好的物业公司，相信这个比例会小很多。”舒可心强调，“不愿意行动起来更换物业公司，那就是承认物业公司还可以。”

解决问题的杀手锏：公开

如何破解物业难题，舒可心的回答是：公开。“问题的根源在于业主与物业公司之间存在严重的信任危机，唯有让物业公司回归到受托人的岗位——即将其工作过程和资金使用情况彻底的公开透明——才能真正解决问题。”

舒可心表示，在解决问题前，人们需要理清两个问题：第一，物业管理的目的是什么，物业管理其实是运转和维持建筑物和环境的现状并尽可能恢复原状，从而维持了物业安全使用功能和财产价值，但是这个理念在国内需要一段时间才能让大家理解、接受。例如个别业主喜欢的绿地种菜问题，虽然它有一定的现实合理性，但却与物业管理宗旨相悖。因此需要开发商在进行开发设计的时候提高人性化设计，业主也要提高自己的素质修养，物业提高管理水平和智慧。第二，物业管理的核心是物业费这笔钱的使用，为此需要解决三个小问题——即问业主钱有没有给够、问物业钱有没有花好、问业主钱有没有看住。

“物业管理实际上就是预算的制定、讨论以及决定所要解决的问题，和对预算进行有效监督。”为此，舒可心通过多年物业维权经验总结，提出了一种名为“信托制”的物业管理模式。

“鉴于目前国内业主素质和小区管理现状，业主自治更容易在小规模、高素质人才聚集的小区实行成功，大部分小区还是需要借助专业物业管理团队或机构。”舒可心表示，最近十来年，物业管理最可喜的变化是人们对于业主大会和业委会的组织作用、组织地位有了更多的共识。以前，大家普遍认为业委会是业主管理组织，但现在有更多人理解了业主大会才是业主管理组织，业主委员会只是业主大会内部常设的一个机构。那么在这种情况下，就可以由业主大会来行使管理权或者转委托给物业服务企业代为行使管理权。《物权法》也明确承认了，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”理顺这个法律关系后，可以参照《信托法》，把业主组织、每个业主和物业服务企业之间的关系定义为信托关系。即业主大会将共同管理权设立成一个信托，物业费则是这个信托下的消费型基金。业主大会是委托人，物业企业是受托人，业主群体甚至小区居民们都是受益人，三方按照信托的原则来确定权利、义务关系，也赋予了单个业主诉讼的权利。“如此一来，首先还权于民，单个业主也有了包括诉权在内的各种权利，不再受限于业主大会、业委会这种高门槛组织维权的限制；其次，信托关系中受托人要经委托人同意才能辞任，这就解决了现在物业公司想走就走给社会带来不稳定和给政府带来社会压力的问题；第三，信托的原则是最大授权，但也要求受托人最大限度的公开，如此一来，物业公司的信息公开将延伸至每一张发票、每一个细节过程，极大地方便了每一位受益人对物业公司行为的监督。”

据舒可心介绍，目前这种信托制物业管理模式已经在我国落地生根，“北京朗琴园小区、北京世茂奥临花园小区、河南濮阳白云花园等都在采取这种模式，从十来年的运转情况看，效果非常好。白云花园未采取这种模式之前，多层住宅的物业费是每平方米0.35元，实行信托制之后上调到了0.60元，但是物业费拖欠的情况却从之前的百分之六十，降低为去年的零。并且因为公开透明，物业纠纷基本没有。”

据舒可心透露，2019年，他们的团队已经与成都市武侯区达成合作协议，正在进行试点推广，目前该区已有十几个小区正在植入和准备运行这种模式。