疫情"冰封"美国房市:销售下跌超9%只是开端?(2)
来源：第一财经 更新时间：2020年04月25日 【字体：大 中 小】
美国抵押贷款银行家协会(MBA)高级副总裁弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)21日表示，过去一个月中，有超过2200万美国人申请失业，因此房屋的主人们纷纷与抵押贷款服务商联系，希望能够延期还贷。弗拉坦托尼认为，由于疫情对经济造成的破坏很难在短期内被消除，因此预计5月份时，申请延期的人数还会进一步上升。
从美国银行业上周发布的财务数据来看，美国银行业已拿出超过200亿美元的坏账拨备来准备应对可能出现的违约潮。
穆迪也预测，如果美国经济因疫情在整个夏天甚至更久地处于封闭状态，那么多达30%拥有住房贷款的美国人(约1500万家庭)将无力继续偿还房贷。
陈宏明对第一财经记者表示，失业率上升导致一部分供不起房贷是正常现象，只要疫情快速得到控制，影响就不会很大，但如果疫情长期持续下去，甚至出现第二波高峰，那么房地产市场的前景就难以乐观。
风险与机遇并存
虽然当前的美国房地产市场存在不少风险，但以美元计价的美国房产对于全球投资者而言，依然颇具吸引力。
随着3月份美联储一下子把基准利率降至零，MBA的最新数据显示，当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，处于历史最低水平。
据亚洲房产科技集团居外IQI即将于4月24日发布的《海外疫情与海外房产报告》显示，居外网用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。报告称，由于融资非常便宜，有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场，以较小的成本撬动购房杠杆，相对廉价的按揭贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。
居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示：“在美国当前严重的疫情及经济重创下，美国房产界对海外买家市场将更加依赖，而中国出色的疫情控制及迅速复工，无疑使美国房产界更看重中国买家市场。即使白宫刚推出暂停移民的举措，也不会影响到投资移民计划如EB-5，毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。”
陈宏明表示，房贷利率维持在低点，能够在一定程度上刺激买家入场——当然前提是经济能够快速回暖，这样买家才有足够的收入还贷。他认为，对于海外投资者来说，当前最好的策略是准备好资金，因为一旦疫情好转，价格和交易量可能会迅速同步上涨，“这个拐点的机会可能很快会到来。”
此外，美国每个州受疫情影响不一，也导致房地产市场的趋势有所不同，比如东南部的佛罗里达州3月的房屋销售就出现了逆势上升。
美国房产纪经人网络BHHS佛罗里达州坦帕湾(Tampa)经纪人Lena Tan对第一财经记者表示：“疫情期间我们这边楼市热度不降反升。坦帕的市场与加(利福尼亚)州、纽约和奥兰多等热闹的市场不同。坦帕是美国首次购房人最青睐的市场之一，这里的房价中位数仅21万美元，且生活费用很低，在佛州居住也无个人所得税。这里气候宜人，全年都可以进行户外活动，或许正是受疫情影响，坦帕湾的这些特色反而获得了更多购房者的关注。”
