疫情"冰封"美国房市:史上最低利率,销售下跌超9%只是开端?

新冠肺炎疫情的流行不仅让美国的股市、债市、油市上蹿下跳，也让美国房地产市场陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情况预计会更糟；与此同时飞速飙升的失业人口，也让房贷大量违约的风险剧增。

不过，风险往往与机遇并存，在这个“黑天鹅”满天飞的2020年，美国房产作为一种美元计价的资产，加上当地较低的融资利率，对于全球投资者而言，依然有着不变的吸引力。

专家：房屋销售或将下滑40%

当地时间4月21日，美国NAR房产经纪协会公布的报告显示，受新冠病毒疫情影响，今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5%，创下2015年11月以来最大的月度降幅。美国四个主要地区市场的销售均出现了萎缩，其中西部地区的跌幅最大(-13.6%)。

不过由于3月时，美国的疫情刚进入全面暴发阶段，对房价的冲击尚需时间传导——NAR的报告显示，3月份美国所有房屋的现房价格中位数为28.06万美元，同比2019年3月上涨了8.0%，依旧保持着上涨趋势。

NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，不幸的是由于疫情的暴发，房屋销售在3月有所减弱，预计未来几个月可能会继续下滑到环比下降30%至40%左右。

NAR住房研究总监丹尼尔·黑尔(Danielle Hale)也表示，今年早些时候，我们看到房源在逐渐增加，但随着疫情蔓延，越来越少的卖家挂牌出售房屋。

无独有偶，美国房地产信息平台Redfin的最新研究也得出了相似结论。据Redfin统计，3月份，美国房屋销售环比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位数价格与去年同期相比上涨了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美国疫情形势最严峻的纽约州，比如罗切斯特(Rochester)下跌了18.5%、纽约下跌了18.3%。

Redfin首席经济学家马尔(Taylor Marr)表示，3月中旬开始，疫情严重打击了经济，之后房地产活动几乎都停止了，由于许多卖家犹豫要不要在经济如此不确定的背景之下出售房屋，导致最近几周待售房屋数量下降了20%以上；另一方面，随着失业率激增，获得银行抵押贷款的难度也越来越大，这也进一步限制了买家的需求。

美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)在接受第一财经记者采访时称：“疫情对市场的冲击的确很大，交易量大跌也是预期之中的事情。未来趋势主要取决于疫情的变化，目前市场上大量的需求被压制，一旦疫情好转，交易量就会快速反弹，这只是时间问题。”

申请延期还房贷人数与日俱增

国际货币基金组织(IMF)4月中旬发布的《世界经济展望报告》预测，今年美国经济将萎缩5.9%，美联储最新的全国经济形势调查报告也显示，美国经济已陷入衰退，告别了历史上最长的经济扩张周期。

圣路易斯联邦储备银行的经济学家预计，最糟情况下，疫情将导致今年第二季度美国损失4700万个就业岗位，失业率甚至可能会飙升至32%，而失业率和房贷大量违约的风险又息息相关。

根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Banker Association)最新统计，连日来申请延期还房贷的人数猛增，3月2日时，申请的比例还只有0.25%，4月5日时已升至3.74%，4月12日达到了5.95%，暂无放缓趋势。其中吉利美(即美国政府全国抵押贷款协会)的客户申请延期比例最高，已从4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美(FHMA)和房地美(FHA)申请延期的占比也从2.44%增至了4.64%。