未拍先停!上海第二批集中供地中7宗郊区宅地终止出让

来源：每日经济新闻/吴若凡 

10月8日，上海土地市场网站发布公告称，因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因，根据出让人的申请，终止了7宗商品住宅地块出让活动。7宗宅地总计出让面积54.27万平方米，起始总价约111.44亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，上述7幅地块均为9月13日上海发布的第二批集中供地公告中的地块。58安居客房产研究院分院院长张波表示，从终止出让的地块来看，大都位于郊区，房企的参拍热情相对较低。

终止地块均位于郊区

值得一提的是，此次终止出让的7宗地块分别位于松江区、奉贤区、崇明区、金山区、宝山区等5个郊区地段，其中4宗为纯宅地，3宗为商住用地。

“从终止出让的地块来看，大都位于郊区，房企的参拍热情相对较低，后续调整后再次出让，可能会更有利于房企拿地和开发。”张波告诉《每日经济新闻》记者。

某TOP20房企的投拓负责人王浩（化名）也表示，如果市场好的话，这些地块可能会很容易拍掉，但如今不少企业的资金并不宽裕，所以不可能会去拿这些位置相对较偏的地块。

此前的9月13日，上海土地市场网站公布了第二批集中供地公告，共出让地块48宗，其中涉及商品住宅用地有27宗，总建筑面积达340.73万平方米，起始总价574.57亿元。以此计算楼面均价，27幅涉宅用地平均楼面价约16862.91元/平方米。

同时，上海还改变了竞价规则，将原先的举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人。当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

上述公告指出，已交纳竞买保证金的意向人可于即日起至上海市土地交易市场受理窗口分别申请退还已交纳竞买保证金本金和所产生的同期银行活期存款利息（计息期为该该笔保证金入账之日起至退还竞买保证金本金当日止，利率为当期活期存款利率）。

在张波告诉看来，此次上海土拍新规，除了竞拍规则的调整以外，也形成了很多新约束，尤其是对于房企拿地资金方面的约束。

房企拿地积极性受挫

此前，就有不少城市在第二批集中供地前宣布终止部分地块出让，这也被业界认为是变相“流拍”。

9月8日，天津市规划和自然资源局发布公告，第二批集中供地中的19宗地因故停牌；9月14日晚间，成都公共资源交易中心发布公告，第二批集中供地中的17宗地国有建设用地使用权因故终止出让；9月26日，杭州第二批供地中的10宗竞品质地块因未收到报名确认书，无法进入后续正式竞价环节而全部“流拍”。

克而瑞数据显示，已完成第二批集中土拍的城市，平均流拍率迅速升至28%，近8成流拍地块集中分布在广州、重庆、天津、沈阳、青岛、成都、济南等重点城市，并以涉宅用地居多。“直观反映房企融资环境持续收紧下，企业拿地积极性重挫，缓拿地乃至阶段性不拿地常态化”。

王浩告诉《每日经济新闻》记者，之所以会出现这种情况，大概率是房企“缺钱”。“一种可能的情况是，政府在出让土地前的摸底环节，发现没人报名，所以就用这种调规的方式来提前终止了出让”。

“现在核心问题是销售问题，尤其是各种叠加政策出来之后，下半年房企销售回款很差。”张波表示，销售环节回款节奏变慢也是房企“钱紧”的原因。虽然从国家统计局的数据来看，1-8月商品房销售金额同比有大幅增长，但从8、9月单月的销量来看却是呈现逐月缩小态势。这也反映出房企的销售节奏整体变慢，销售回款的节奏也同步变慢。

“因此，与其在接下来的环节出现流拍，不如提前终止。毕竟，上海地价并不便宜。”张波认为，未来房企的融资环境仍难言宽松，房企经营性现金流承压明显。虽然市场变化可能政策有放松的可能，但房企仍需加快销售回款，并保持合理负债水平，才能保证在市场下行态势下保持自身稳定。

“三季度不少公司现金流非常紧，就打消了拿地的打算，可能四季度会有所好转。”王浩表示，如果频繁出现流拍，政府也会根据市场形势的变化去做出相应调整。“不过上海毕竟不同于其他二三线城市，虽然流拍的可能性较小，但第二批集中土拍整体上会比第一批集中土拍转冷”。