成都广州预售资金监管"松口" 三类城市或将跟进(2)

不过目前来看，定金与预收款月度同比增速正在持续走低，2021年10月，定金及预收款新增5351亿元，同比下降12.9%，已降至年内低位。

房企销售回款压力可见一斑，此次降低预售资金监管占压，能够有效帮助企业加快销售资金回笼，提升资金使用效率。

图：2020年以来历月房地产到位资金中定金及预收款变动情况（单位：亿元）

数据来源：国家统计局，CRIC整理

市场“探底”亟需信心提振

事实上，全国楼市“转冷”已是不争的事实，无论是基本面较差的三四线城市，还是前期出现万人摇的热点城市，均透露出“寒意”。

以成都为例，10月新建商品住宅成交量仅82万平方米，同环比分别下降49%和4%，二手房更为惨淡，10月迎来“四连降”，单月成交面积不足19万平方米，达到了去年疫情以来的“新低”。成都整体楼市热度正逐步从此前“万人摇”恢复理性。

图：2020年以来成都一二手住宅月度成交量及新房成交均价变动情况（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

由于房企对销售回款的依赖度持续提升，在融资受阻、去化堪忧的情况下，密集的楼市调控和供需两端信贷收紧，促使部分房企现金流危机爆发，行业信心亟需重建。

而此次成都和广州对预售资金管控的“松口”无疑可解房企的“燃眉之急”，一方面可以加速上半年销售项目的部分资金回笼，保持后续的开发进程不受影响，保证交付；另一方面，也能以时间换空间，保证后续更多项目入市，实现自身的良性循环。

至于哪些城市大概率会跟进？大致可以分为三类：第一类，库存风险过高的城市，尤其是库存周期超过24个月的城市；第二类，土拍流拍率过高且土地财政依赖度高的城市，这类城市放松的动机更为强烈；第三类，房价下滑过快的城市。

此次成都放松预售资金监管，对其他压力城市具有一定的示范效应。当前市场行情之下，部分企业陷入困境，在不违背“房住不炒”主基调下适度因城施策，对企业纡困起到了一定的积极作用。除了放松预售监管之外，还可以适度调降预售门槛，加快预售证审批，在土地市场方面降低土地竞买保证金、延期缴纳土地出让金等。

值得注意的是，近期房地产信贷政策有了放松的信号，个人住房贷款发放提速，而成都此番明确协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，给予重点企业开发贷款展期、降息，恰恰印证了央行“两个维护”内容，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，适度纠偏，防止出现大的系统性危机。

适度调整并不意味着房地产调控政策的转向，只要“房住不炒”的总基调不变，楼市就很难再现“大水漫灌”式刺激性政策，对于企业而言，需要在机会窗口期努力“自救”，促销售、抓回款，并在调控新常态下，寻求更多生存机会。

来源：财联社