炒楼者折戟武汉，市场走向纠偏之路

炒楼者折戟武汉，市场走向纠偏之路 | 楼市地理

第一财经

作者：吴俊捷

连续多年市场成交量名列全国前茅的武汉楼市，在经历了一轮猛涨之后，终究步入了新的阶段。

11月初，当第一财经记者走访完武汉多个区域的楼盘之后发现，特价房、工抵房等花样百出的促销手段已经重出江湖，即便是汉口江岸区较为景气的板块，房企也悄然调低了价格。

降价，似乎成了武汉市场上多数楼盘的一致选择，即便降价带来了一些老业主的负面情绪，但为了生存下来，房企已经不得不撕掉价格的遮羞布，选择用最直接的方式刺激购房者入市。

不过，武汉作为华中重镇，城市的基本面没有改变，因此市场参与者的长期信心亦未消失，市场短期的波动，是对于前期涨幅太大的纠偏，只是纠偏的过程是沉重而痛苦的。

比如一位在深圳定居的投资人士以自身的亲身投资实践告诉第一财经记者，他入手的一套汉阳区四环边三房，两年亏损已超过30万。即便是转手抛出也历经了近一年挂牌无人问津的僵持，才得以顺利抛出。而他身边不少类似他这样买后即被套牢，亏损才得以解套的投资客。

花式折扣促销

在武汉，房企降价的做法正变得稀松平常了起来。不久前，武昌区中海光谷东麓老业主控诉从年初最高的1.5-1.6万元/平方米降到1.2-1.3万元/平方米，并制造了一起“房闹”事件。虽然事件已经平息，但是武汉楼市的降价现象也开始从秘而不宣正式浮出水面，并引起越来越多的人关注。

目前，时不时就有房产中介人士在微信平台分发：“工抵特价房、准现房、原单价18500现特价12800起、明天抢！”等类似的广告。与之相伴的是特价房、工抵房、员工内部房源……层出不穷的促销方式，部分甚至出现在主城区。

一位项目在主城区的北京央企华中区负责人士就告诉第一财经记者，公司为了加快回款，半个月前将武汉市汉口区二环内的改善新盘以员工内部房的名义折价出清了。

整体而言，折扣促销在三环外非功能区非产业聚集区较为常见，尤其是汉南区、蔡甸区、经济技术开发区等较为普遍。汉阳四新板块禹洲新希望雍禧兰台一位项目负责人告诉第一财经记者，考虑到楼市行情回调，下半年的这轮新盘开盘价较上半年做了折让。

据项目负责人透露，雍禧兰台拍地时的楼面价已达1.3万元，当前部分楼盘给出的带精装修单价1.6万元已经属于“非常有诚意的让价，公司也只是勉强实现收支打平”。

房企薄利促销的姿态并不能彻底赢得购房者的青睐。购房者王晓聪对于房企近一两个月开启的降价营销显得颇为平静。“当下，汉阳三环外的新盘每平方米相比高点基本有10%-20%的下降，一万多元/平方米有很多新盘随便挑。”

驱车沿着三环线，从武昌前往汉阳四新板块，沿线新开楼盘的价位基本与周边二手房价位相当，部分甚至要低于二手房。

汉阳区楼市有些疲乏的表现如今在其他热门区域也有所体现。以汉口景气度较高的后湖板块为例，片区销冠楼盘公园大观每平方米单价仅录得2.3万元左右，这与周边二手楼盘价钱相当。

项目负责人向第一财经记者表示，原计划定于2.5万元/平方米，后也是根据市场行情进行了适度下调。“2.3万元/平方米的定价距离我们期望的价格线其实还是有差距的。”

有不愿具名的房企华中区域负责人士表示，回款落袋为安要远比盈利几个点更为重要。“我们公司在武汉的项目，全款付清类型的客户，我们会给到最大力度折扣。”

投资者遭遇精准打击

数据也能佐证武汉市场正在悄然转变。国家统计局数据显示，从2020年5月开始，武汉新房价格已连续16个月上涨，9月是首次未上涨。武汉二手房价格涨幅明显低于新房，在连续7个月上涨后，8月首次停止上涨，9月份下降，是2020年12月以来首次下跌。

国庆黄金周武汉楼市的热度只有2020年的一半。武汉市房管局数据显示：2021年十一黄金周期间（即：10月1日—7日），武汉全市商品房网签1047套，同比下滑44.89%；其中商品房住宅网签777套，同比下滑56.64%。

目前，武汉楼市与过去两三年的上涨行情，已然发生根本性改变，而改变的直接表现便是，普涨行情终结，分化变得越来越明显，部分好地段的楼盘仍能保持价格稳定，而区域相对差的楼盘，则只能降价促销。

相比于前文所提及的汉阳区三环外、汉口部分片区楼盘，位于武汉东湖高新区的项目则是另一番光景，房企显得淡定从容许多。

以片区中海光谷东麓为例，项目负责人士告诉第一财经记者，楼盘根据市场短期波动，确有将顶楼和底层等位置较差的房间进行降价，但绝非外部传言每平方米均折价两三千。

今年上半年光谷东为首的东湖高新区因为炒房热，外地投资客控盘房价跳涨等，引发外界质疑房价严重虚高。随后的7月末，东湖高新区率先试点房票，打新市场遭遇趋势性降温。

受访的房企人士把房票制度理解为精准打击投资投机。中国指数研究院统计数据显示，光谷近5年的涨幅达到103.37%，平均每年涨幅约20.66%，位居武汉各版块之首。因此，这一区域曾经是投资者最活跃的领地。

但房票制度出台后，这一区域的楼市热度显著降温，7月，东湖高新区平均去化率多达67%。8月，东湖高新区平均去化率跌至28%，环比骤降39个百分点。其中，近半新开盘项目去化率低于30%。

市场正在回归

根据国家统计局2015年~2020年各大城市房价的涨幅情况，武汉涨幅161.6%，位列全国第2，仅次于西安。拉到更长的时间轴来看，中国指数研究院数据显示，武汉新房年成交套数在2016年达到26万套的峰值之后，随即震荡下行。近年，这一数据整体保持在16万套左右。价格方面此间也有小幅盘整，但是整体仍呈上行趋势，并于2020年站上1.4万元/平方米年度成交价格高点。

今年上下半年楼市表现差异显著。克而瑞数据显示，上半年，武汉房地产市场明显转暖，供求显著放量。1-6月，武汉商品住宅累计供应1086万平方米，同比增长94%，较2019年同期增长20%；累计成交1172万平方米，同比增长149%，较2019年同期增长33%。

不过，7、8两月武汉市场明显降温，成交持续走低。具体而言，7月，受限于供应陷入低迷，武汉成交降至173万平方米，同、环比跌幅都在20%附近，较2019年同期下降17%。8月，尽管供应有所放量，但成交进一步回落至113万平方米，创年内次新低，同、环比分别下降40%和35%，较2019年同期下降44%，跌幅也有进一步扩大的趋势。

其中，部分片区面临去库存压力。以链家网数据来看，截至9月底，全武汉，二手房挂牌量已超过10万套，平均去化年限为5-6年。东湖高新区，汉口江岸区，汉阳钟家村、王家湾等主城区，去化周期基本在4-6年左右的时间。而江夏区、东西湖区、黄陂区、蔡甸区、新洲区等远城区或是关注度较低的区域，去化周期普遍在8年甚至是10年以上。

克而瑞驻武汉分析师谭尧对此就表示，此轮新盘降价在远城区此起彼伏与片区土地供应多，利好消息有限，需求乏力有直接相关。 “得益于信贷端的支持，楼市接下来不会比之前更差，可能会慢慢好转，但是也并不会明显上行。稳定是当前市场的主基调。”

更多的市场人士也提醒，寄望在武汉复制深圳、杭州等城市炒房一两年回本的例子，如今变得不现实了。“投资客若是抱着上半年光谷东板块控盘炒房快速获利来武汉的话，势必是要栽跟头的。”