试点扩围、现房销售仅占14%,商品房预售制距离取消还有多远?

自1月举行的全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售”以来，已有山东省、河南省、安徽省、四川省四省提出支持有条件的城市开展商品房现售试点。从之前的“鼓励”现房销售到目前现房“试点”，距离真正的“现房销售”还有多远？

业内人士认为，目前仍不具备全面实行现房销售条件，现房销售对开发商资金实力以及地产金融支持模式提出更高的要求。但是，现房销售的占比不断提升，未来5年，全国现房销售规模占比由目前的13.9%有望达到20%。

山东、河南等陆续落地现房销售试点

今年1月，住建部强调“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。此后，多地发文要试点现房销售，这也使现房销售以及预售制是否应该退出再次成为各界热议话题。

自2月以来，现房销售的试点在多个省市落地。其中，2月14日，有媒体报道，山东潍坊在近日召开的住房和城乡建设工作会议上强调，要促进转型，鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。这是在1月31日山东省提出逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点背景下的举措。山东省提到紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。

此外，2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。同日，四川省人民政府印发的《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》中也提到，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售。

事实上，自我国预售制推行以来，商品房项目不能顺利交付的问题时有发生，虽然各地对开发企业预售资金等方面进行了监管约束，但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障。尤其是2022年6月底以来，部分城市出现期房项目业主集体“断供”现象，主要原因是在预售制下，部分开发企业发生资金流动性问题导致期房停工或烂尾。在对期房交付担忧的情绪下，消费者对购买现房项目的倾向性更大。

现房销售占比提升到13.9%

值得一提的是，现房销售早有提及。早在2020年3月份，海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。其中提出，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

据易居研究院统计数据显示，2020年-2022年3年期间，海南现房销售占比分别为20%、24%、39%，该占比拉升速度很快。

此外，有些城市已在土地出让环节设置了现房销售条件。包括北京、重庆、石家庄等地也对土地出让条件或商品房预售进行设置，涉及现房销售。比如，在北京，在2021年第二批集中供地中，首次试点“竞现房销售”；在2021年第三批集中供地中，部分地块也明确要求全部以现房销售。此后，北京持续设置竞报“现房销售”面积环节以保护购房者权益。

从实际现房销售面积占比（现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积）来看，现房走高的趋势更为明显。易居研究院根据国家统计局的数据统计显示，2021年6月全国现房销售面积占比9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到2021年12月份占比为10.4%。2022年12月份，该指标再次攀升到13.9%。现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。受烂尾楼事件的冲击，购房者担心买期房有风险。而“所见即所得”的现房更加受宠，使得现房销售的市场占有率提升。

从目前来看，实行多年的商品房预售制度已经出现政策调整转折契机。现房销售有利于保障楼盘项目品质，对项目工程质量提出了更高的要求，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等风险。不过，从以往的预售转向现房销售，对开发企业、购房者等各方均将带来诸多影响。

“目前仍不具备全面实行现房销售条件”

“目前仍不具备全面实行现房销售条件。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期内，全面实行现房销售将对市场供应能力造成影响，并对开发商资金实力以及地产金融支持模式提出更高的要求，目前并非全方位推行现房销售制度的合适时机。

陈文静认为，目前市场供需环境并未得到明显改善，部分城市的商品房库存并不充足。在此背景下，一旦全面实行现房销售，在目前库存去化完成后，房地产市场将面临一定时间的供给断档期，造成供需结构的失衡。现房销售或导致开发企业拿地意愿更加低迷，导致土地成交冷淡，从而影响政府财政收入，加剧地方政府财政压力。此外，目前开发企业资金压力仍较大，经营性现金流相当一部分来源于商品房销售回款。短期内，全面取消预售制将使开发企业资金压力进一步加重，加速企业风险暴露。

“对于购房者来说，现房销售虽然产品质量所见即所得，但商品住宅价格或有所抬升。”陈文静表示，现房所见即所得更符合购房者置业意愿，但从市场来看，由于贷款时间及销售周期的延后，现房项目整体占用企业自有资金时间拉长，成本提高，这就使得市场上现房销售楼盘的价格一般高于同类型期房销售的项目。同时，短期供应能力下降也会对市场供求关系产生影响，进而带来价格的波动。

最为重要的是，陈文静认为，在预售制度下，开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构如何更好地给予企业资金支持的同时，降低自身资金风险，或是未来研究方向。

5年后现房销售占比或达20%

预售制度与现售制度并非是完全对立的关系，在向现房销售制度转变的过程中，预售制仍将发挥重要作用，过渡阶段二者之间的相互配合或将对市场产生一定促进效果。

从长远来看，现房销售可能会取代期房预售，但这种改变并非一蹴而就。对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，当前，全国现房销售规模占比13.9%，在最近5年的改革下，到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%，这也意味着在后续购房市场中，5套住房中有1套房属于现房。同时，包括山东省、安徽省和河南省等重点省份，相关比例也会明显提升。

严跃进预计，后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售的试点工作，从点状式的试点逐渐演变为组团式的发展模式。这期间，包括商品房预售资金监管政策会逐渐规范、预售门槛将结合短期和中长期做差异化调整、供地政策会不断嵌入现房销售条款、现房销售的制度和流程会加快制定、“交房即交证”会和现房制度改革紧密捆绑等。现房销售占比的上升，实际上也是各地土地供应模式转型的过程，后续各地土地供应中，现房销售的条款明显会增加。此类改革下，土地、房地产开发、住房交易等市场都会发生重要的变化。

“未来新房销售模式是开展现房销售试点，逐渐转向全面现房销售。与此同时，在向现房销售制度发展过程中，不断优化预售政策和监管。”陈文静表示，整体来看，当前，预售制仍是我国商品房销售的绝对主流模式，短期内全面实行现房销售对商品房市场供应能力、开发商资金实力等均有较高的要求，需要循序渐进地推进。从实际情况来看，较为稳妥的方式是各地因城施策，结合当地市场供求关系、库存条件等开展试点，并不断总结试点经验，完善相关政策及制度安排。在此过程中，政府也需要不断完善预售制度，包括优化预售资金监管、加强工程进度管控、调整居民付款节奏等。

来源：新京报