专家：房企在拖累各地区的经济，但政府不能让房地产死掉

近日，国家统计局公布三季度GDP增速等系列核心经济数据。据初步核算，前三季度国内生产总值913027亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。分季度看，三季度GDP同比增长4.9%，环比增长1.3%。

消费连续两月回升、制造业韧性较强等数据显示经济已出现积极变化。看到亮点的同时，房地产投资增速持续下行等情况也不容忽视。该如何看待三季度经济表现，备受关注的地产疲弱、地方债化解、民间投资低迷等问题又该如何解决？

北京大学国民经济研究中心主任苏剑表示，从近期数据来看，当前经济基本见底。

针对地产行业的下行压力，他表示，地产低迷在于市场供过于求，处于产能去化阶段。部分地产泡沫被挤压，短期投机机会减少，降低了市场活性。现阶段的宏观经济形势要求中国必须对房地产行业好一点。房地产仍然是中国的支柱产业，不要让它死掉，要精心呵护，应提供补贴、贷款等支持。

以下为访谈实录：

问：三季度GDP同比增长4.9%，如何看待三季度经济数据表现，经济见底了吗？

苏剑：从近期数据来看，当前经济基本见底。从8月份开始，价格增速、外贸增速、消费增速均出现了不同程度的上涨，同时9月居民新增贷款也出现了一定的修复。具体来看，8月份，CPI增速有负转正，出口降幅显著收窄，社会消费品零售总额同比增速显著上涨；9月份，受基数效应影响，CPI增速小幅波动，但PPI降幅持续收窄，出口降幅继续收窄，社会消费品零售总额同比增速继续上涨。

问：三季度房地产开发投资拖累固定资产投资。多地出台限售、限购政策，给房地产松绑。房地产开发投资和商品房销售情况还没有明显改观，该如何看待政策效果？

苏剑：2023年8月21日1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，其中，5年期以上维持4.2%不变，1年期降10个基点，与个人住房贷款和企业中长期贷款关系紧密的5年期以上LPR未变。可见，市场默认当前房地产市场属于供过于求，正处于去库存阶段。当前房地产市场的政策主要针对的是存量房的消化，因此对于房地产投资的带动影响较小。

影响存量房消化的因素在于人口已经开始减少，而中长期来看，房价的决定因素就是人口。人口减少意味着住房需求降低，房价会下跌。人口的颓势无法扭转，房地产销售的情况就会一直会向下。

问：一些人认为，要确保经济复苏，中国实质上需要救市，采取更多措施来帮助开发商重组债务，完成未完工项目，同时通过给予直接补贴来增强购房者的信心。这个救市措施真能拯救低迷的房地产市场吗？现阶段的房地产究竟需要怎样的政策？

苏剑：我们需要一个健康发展的房地产市场，补贴只能是暂时的指标不治本。当前导致房地产市场低迷的原因主要有两方面。

其一，市场供过于求，处于产能去化阶段，部分对开发商的政策倾斜的目的是防止出现大规模资金链断裂，引致系统性风险的发生。其二，经济下行压力加大的情况下，部分地产泡沫被挤压，短期投机机会减少，降低了市场活性。居民收入增速下降，复杂的国内外经济形势下，地产泡沫缩小是必然的，不是通过补贴就能催生出来的。

现阶段的宏观经济形势要求中国必须对房地产行业好一点。房企现在遇到的困难比较大，在拖累各地区的经济。房地产仍然是中国的支柱产业，应该精心呵护它，让它不要死掉。该补贴就补贴、该贷款就贷款，给他们提供一些支持。

问：从地方到中央，政府部门都在以各种方式表达对民营经济的重视，比如民营经济31条、发改委设立民营经济发展局。从过去的观察研究角度看，中国的民营企业家真正需要的是什么？如何让民营企业家恢复信心、敢于投资？

苏剑：要让民营企业愿意投资，首先需要提供一个良好的环境，民营企业自己就能成长起来。前一段时间，在舆论场上针对民营经济出现了不少错误言论，如“民营经济退场论”、给民营企业家乱扣“资本家”“剥削者”的帽子等，这些言论影响了民营企业家的信心。另一方面，有些民营企业比较集中的行业，因为政策制定过程中随意性较大，其发展预期和信心也受到了影响。

建议一方面，要继续扩大“稳增长”的措施，推动国内终端消费需求的扩张；另一方面，要大力稳定投资环境，保持政策的连续性，使企业明晰发展的方向。

需要创造一个良好的营商环境，让民营企业家能够正常地利用自己的专长在市场上赚钱。赚钱的时候不用担心会被无缘无故抓起来，也不用担心钱赚了以后不是自己的，要依法平等保护民营企业产权和企业家权益。

问： 9月消费增速回升，剔除基数影响，当前消费实际情况如何？

苏剑：我们认为，自8月份开始，消费已经释放出企稳的信号，无关基数效应。9月社零增速继续上涨，进一步佐证了我们前期的观点。去年同期存在一定的低基数效应，但从具体分项数据来看，导致9月社零增速较8月上涨的主要因素是限额以上企业商品零售总额增速的上涨，但其并不存在明显的基数效应。特别是餐饮业的消费数据表现较好，增速很高。9月份，餐饮收入4287亿元，增长13.8%。我们自己也能实际体会到，出去吃饭，包间火爆想进都进不了。因此，可以说剔除基数效应后，9月消费增速依然是上涨的。

问：央行对城市银行储户进行的一项长期调查发现，第二季度约有58%的受访者表示倾向于增加储蓄存款，自2019年年中以来上升了近15个百分点。只有24.5%的人倾向于增加消费。如果居民储蓄继续维持高增长，会对经济带来哪些不利影响？我国应该如何制定符合本国情况的消费政策，既能提振消费，同时避免短期大剂量刺激的后遗症？

苏剑：居民储蓄增长抑制了终端消费的增加。对于消费的刺激，根本仍然在于稳就业、稳收入预期。短期来看，稳定资产价格存在空间。前三季度，全国居民人均可支配收入同比增长6.3%，较上半年下滑0.2个百分点，

其中，财产净收入下滑1.0个百分点，是拉低全国居民人均可支配收入增速的主要因素。提升财产性净收益最重要的还是取决于经济形势。

问：9月份开始，内蒙古、辽宁、天津等多地相继接力发行特殊再融资债券来置换隐性债务，缓释风险。如何看待发行特殊再融资债券的作用？亦有专家指出，发行特殊再融资债券空间远不能满足地方政府化债需求，你怎么看待这个观点？

苏剑：目前地方政府的债务确实比较多，而且时间期限配合的也不是非常完美。在地方地府自身没有钱去还债或改善其面临的情况下，就采取发行特殊债融资债券的方式，目的是化解地方债。

地方政府的债务规模差别比较大，债务规模小一点的地方发行特殊再融资债券可能作用较大，而债务规模大的则起不了太大作用。

其实对中国来说，化债最简单的办法就是适当变卖国有资产，每个地方政府都有大量的国有资产，只要愿意变卖，其实中国地方政府的净资产是正的，完全负担得起负债。但因国有资产不能流失的约束，导致化债左右为难。例如贵州，如果能把茅台股票卖一点，那马上就能化解债务危机。

问：四季度经济运行的动力和风险有哪些？在稳增长方面，还有哪些政策工具可用？

苏剑：受全球贸易形式的复杂化影响，自外需的不确定性仍然是四季度经济运行的主要风险点。

对于发展动力，通过对近期数据的跟踪，8月以后经济复苏的脚步加快，尤其在消费、制造业投资方面。稳增长方面，后期新基建投资或将配套经济的复苏，提前部署。