大邑购房注意事项(2)

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。因而购房者应当在房屋买卖合同中对于开发商单方面变更房屋设计的责任进行明确约定，如：购房者在开发商变更设计时可以选择退房或要求开发商赔偿损失，并将损失的计算方式予以明确。

五类合同陷阱需多加注意

商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。

第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。

第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。

第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。

第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。

第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。

■补充条款应对陷阱

一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现：

一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。

二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。

 三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。

四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。

五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。

 ■开发商拒签补充协议怎么办

建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。（刘新雷）

如果说选择好合适的物业是成功置业的第一要素，那么，一份详尽的购房合同是让你“美梦成真”的充分保障，没有“白纸黑字”的约定，一切承诺都有可能成泡影，房子也许会成为你心中“永远的痛”，所以有人感触道“选房需谨慎，签约更重要”——(引言)

总结购房人近来的诸多教训，在合同签署过程中经常会在以下环节遇到麻烦：

1.开发商虽然采用“成都市国土资源和房屋管理局监制”的统一合同文本，却已将其中很多空白部分填完，而且不让购房人新增“补充条款”，购房人只有签字盖章的份儿；

2.合同中约定开发商违约的赔偿比例过低，或对购房人的约束明显比对开发商的严格；

3.不可抗力范围过泛，例如有开发商约定：“不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情况”，这相当于一种无限排除，对购房人显失公平；

4.交房时总建筑面积不超过误差范围，而套内面积缩小、公摊面积增加，买房人“哑巴吃黄连”，有苦说不出；

5.承诺的规划、设备设施变更，如绿地减少、洁具或电梯品牌改变等；

6.交房条件约定不清，交房时一片工地，燃气、电话、卫星电视等不能及时开通；

7.物业服务、车位收费没有约定或约定不清。

碰到以上的情况，先别着急，更不应该“委曲求全”，不妨考虑使用几下招数：

第一招：文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示，需要双方共同协商签定，因此，你完全有理由拒绝发展商的“越俎代庖”；

第二招：在签约过程中，有些项目由于销售火爆或开发商对后期开发没有信心，拒不让购房人签补充协议，对此，购房人应有清醒认识：签署补充协议是开发商和购房人双方的权利；另外，凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺，对此，购房人应事先明悉，不该事后抱怨；

第三招：将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容(当然最好能有规划文件的复印件)签进合同，如开发商不配合，也一定要尽量争取将你在意的几点事项，如“涉外租赁权”、“产权证办理”、“学校建成日期”、“楼下的绿地”、“车位”等特别给予书面约定；

第四招：为避免公摊面积增大、户内面积减小，而面积增加值又在误差范围内的情况发生，对于面积差异的处理宜选用合同文本第二项，双方最好就此协商好解决办法，如“公摊面积超过多大比例开发商不得再要求购房人付款”，“户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿，如何补偿”等；

第五招：详细约定交房条件，如提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电开通等等；

第六招：开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房人要求改为“按个人住房商业贷款利率”，以示公平；

第七招：将“不可抗力约定”条款中“包括但不限于”的“但不限于”删去，并最好约定“当确因市政原因延误交房时，应提交有关部门的证明文件”；

第八招：开发商是无权就物业管理作出承诺的，所以，在合同中约定物业管理费的意义并不大重要的是，要在签定购房合同的同时要求开发商出示经小区办备案的《物业管理公约》；

第九招：先别急着签合同，把开发商提供的合同复印件拿回家仔细研究，如有条件最好聘请专业人士帮忙，至少自己要按条款逐一试算、试想——当每一项条款开发商执行不利时，合同中是否已约定处理办法，约定的内容、赔偿是否让你满意，而千万不能只约定“不能怎样”、“应该怎样”，却没有约定处理及赔偿细则。有时“先小人后君子”是非常必要的——这招是绝招。

成都《××花园商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”