成都住宅成交结构生变 中大户型成交占比近4成

成都楼市风向正悄然转变，中大户型成交占比已占楼市成交量近四成。迹象表明，成都住宅市场成交结构有所变化，压抑已久的改善需求开始升温。

受刚需集中发力的影响，成都楼市改善性需求也开始跟进入市，70-90平米的刚需户型成交量虽仍稳坐成都楼市“头把交椅”，但90-150平米改善性户型的成交量已开始与刚需比肩,大有接过市场“大旗”的意味。
业内人士认为，刚需依然是楼市主力，但受降息、公积金贷款政策调整及楼市出现回暖迹象等因素刺激，改善性需求开始陆续入市，致使成都住宅成交结构发生了变化。改善性需求的跟进，或将带领成都楼市进入年中“窗口期”。

改善性需求升温 中大户型成交走俏

“刚需”无疑是调控以来成都楼市的主旋律，刚需的持续发力终于使改善性购房群体按捺不住，纷纷涌入市场出手置业，成都中大户型成交量也开始逐步上升。

据世家机构统计数据显示，今年6月成都主城区商品住宅共成交6883套。从户型结构来看，90-150平米中大户型成交占比为35.4%，同比去年同期上涨10%。而今年4、5月份，成都90-150平米中大户型成交占比也分别达到36.1%和33.3%，从该组数据可看出改善型需求早在今年4月就已开始入市。这种变化最直接的体现，则是在开发商的销售业绩上。

据了解，5月初，位于城南的保利心语花园推出的100-180平米中大户型，仅在当月成交量就多达150套； 而6月份位于城东猛追湾RBD区域的世茂玉锦湾，在精装公寓劲销百余套之后，顺势推出的128-230平米中大户型房源，在开盘当天成交金额就轻松过亿；另外，位于城北的蓝光观岭推出的93-149平米丁香墅组团，开盘当天所推的70多套房源也几乎售罄……

业内人士认为，随着刚性需求集中爆发，改善性需求也开始试探性地进入市场，中大户型成交量逆势上扬。受改善性需求带动，成都楼市7、8月的传统淡季或将不再平淡。

上海某房地产研究院副院长杨红旭在微博上发表观点认为，中国住宅成交结构由2011年四季度的超级刚需，到2012年一季度已演变为一般刚需，2012年二季度已进一步升级为改善性需求。而改善性需求的相继入市能否为市场带来进一步的提振作用，仍有待观察。

刚需、改需齐发力 成都楼市或迎年中“窗口期”

“楼市回暖，一般都会遵循从首置刚需，到改善性需求，再到投资性需求逐步入市的规律。”北京金网络地产顾问成都公司总经理助理王淞跃认为，今年一、二季度首置刚需强势爆发，使成都楼市上半年销售飘红，如今改善性需求跟进入市与刚需双双发力，将使成都楼市保持旺盛的销售势头。

开发商作为楼市产业链中对市场最为敏感的一环，刚需、改需齐发力的市场现象自然会刺激他们对产品形态做出相应调整。

蓝光、佳兆业近期相继在土地市场斩获地块，其相关负责人均表示新拿地项目将以刚需为主，坚持快销、高周转的开发策略，继续争夺刚需群体。而同样在近期高调拿地的中海则表示，其新拿的站南组团地块产品形态将涵盖高层、别墅，主要针对改善性需求群体。

王淞跃认为，如今成都楼市绝对主力依然是首置刚需，类似于蓝光、佳兆业等追求快销流量型的房企，其开发策略将更多地向刚需倾斜。而类似于中海、保利等一直坚持高端项目开发的企业，在改需相继入市的背景下，将更有底气开发中大户型。若三季度楼市调控依然没有继续从严信号的话，改需将有可能接过市场“大旗”成为市场主流。还有业内人士认为，无论是从销售数据层面还是从购房者心态来看，改善性购房群体陆续入市的迹象已经越来越明显。不过关于投资需求会不会陆续入市，该业内人士认为将取决于接下来一段时间的政策走向。