律师指点：房屋继承须满足三大条件

“一瓦顶成家”，房子作为中国普通家庭最重要的产业，一直排在各个家庭的首要位置，也是一个家庭享受和睦生活的基础。但在现实生活中，有些家庭却因为老人离去后留下的房产继承问题，影响家庭和睦。日前，成都的张女士就致电本报房产维权热线，咨询有关房产继承的问题。

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为让大哥继承房产找律师帮忙

11月初，张女士打进本报房产维权热线，希望本报的维权律师能为她解答有关房产继承的问题。张女士的父亲在彩虹桥附近有一套老房子，是当时从单位分得的公房，后来他父亲用自有资金取得该套房屋的所有权。目前，张父年事已高，膝下有4个儿女，除张女士和哥哥在成都生活以外，另两个兄弟姐妹都在外地生活。

由于张女士大哥早年因帮助弟妹上学，耽误了发展，家中条件相对较差，一直住在父亲的房屋里，而张父则一直生活在张女士家中。张父希望弟妹照顾生活困难的大哥，并等他百年后，将他名下的房子由其大哥一家继承。

但张女士又听朋友说，父亲名下的老房子，无论将来如何处置都需要先过户，现在父亲年事已高，其他姊妹又在外地，将来有一天父亲真的去世，如果其他继承人均主张权利，可能会影响兄弟姐妹的感情。

相关法律

房产继承须满足三大条件

四川致高守民律师事务所赵轲律师介绍，房产继承法律规定是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。

首先，继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。

其次，继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果将房产指定给合法继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。

第三，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割，将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外，一般应分出房产份额的一半）分割出来以后，再对遗产进行继承。

《继承法》还规定，“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”，“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等”的规定。

律师支招

先立遗嘱再公证解决继承难题

对于张女士家的情况，四川致高守民律师事务所赵轲律师认为，一般情况下，在张父百年后，张女士兄妹四人应该是办理共同继承公证，并在办理产权过户时，在房证上明确为共有。由于该房屋属于四兄妹婚姻存续期间所得，实际上房屋是四个兄妹以及各自配偶共八人的共同财产，将来转移产权时需要八人全部到场，非常麻烦和不便。

但由于张女士的父亲希望照顾生活困难的哥哥，张女士以及其他两名子女也均愿意放弃对父亲房屋的继承权，为此，赵律师向张女士建议，张女士可以先让其父出具一份遗嘱，说明将来过世后他名下的房屋由张女士大哥一人继承，并办理相关公证手续，或者兄妹四人协商一致将房屋过户到哥哥的名下，并声明放弃继承权以及该房屋的处置收益，这样就能满足其父亲及兄妹之间的愿望。

|小贴士|

房产继承的相关流程

房屋继承，应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。

（一）继承公证继承公证需要带两个证明和两个证件1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明

2、到死者所在单位（或者居委会、村委会）开具继承人证明

3、继承人的身份证明

4、被继承的房产证或其他证明文件（如果法定继承人不止一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承）

5、被继承人生前所立的遗嘱（遗嘱继承的情况）

（二）到房产交易中心办理房产继承所需提交资料

1、房屋所有权证书2、继承公证3、继承人身份证及复印件4、房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）

注：A、若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》（收件窗口领取）

B、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件

C、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书

D、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件

（三）所需费用

1、继承公证费继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取，最低不低于200元

2、房地产继承过户税费由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成

3、契税法定继承人继承房地产，免交契税；非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要缴纳1.5%的契税