2012成都土地市场静极思动 下半年集体狂欢

2012年，成都的土地市场如果用2个字来形容，那么“凶猛”2字再贴切不过。从多家外地房企首入成都就大肆“抢地”，到市区稀缺地块多家开发商竞相争夺，土地市场的硝烟战就未曾消停过。

细数成都今天的市场，排名靠前的开发商赚的是盆满钵满，存量的下降让他们从年中开始就着手为了明年的市场做准备。保利地产、蓝光地产、合能地产，中信地产成为今年土地市场的拿地大户。截止11月份，保利地产、蓝光地产、合能地产等多家龙头企业拿地的数量就超过了30余宗，且大部分位于市区黄金地段。

北京金网络分析报告指出，成都楼市发展已经进入到快速整合阶段，品牌开发商不仅在商品房销售市场表现抢眼，在土地市场中也占据优势，对未来楼市发展和走向，具有“风向标”作用。

市区地块推让减少

成都城区扩展逐渐外延

成都进入房地产的高速发展期已经多年，市区三环以内的土地出让速度急剧下降。市区的土地供应量逐渐递减，目前成都的土地市场供应主要以郊区和郊县为主。

以2012年为例，年初至今成都土地市场累计供应343宗，总面积约为23318亩，环比上涨61%，其中主城区供应土地94宗，总面积约为5439亩，郊县供应249宗，总面积约17879亩，各占总量的23%和77%。明显看见从推出的宗数和供应面积来看，郊县的地块供应撑起了成都土地市场大半边天。

从成交情况来看，截止11月，2012年成都市土地市场共计成交土地256宗，总面积约18846亩，总交易金额约399.8亿元，平均交易价格为212万元/亩；其中，主城区成交74宗，总面积约4325亩，总交易金额约247.3亿元，平均交易价格为571万元/亩；郊县成交182宗，总面积约14521亩，总交易金额约152.5亿元。

成都自推出北改政策和天府新区的概念之后，城北的腾笼换鸟和南面的外向再发展的趋势日益明显。随着这两项大政策的推进和发展，这两大区域内推出的土地面积也会占到较大比例。

就在截稿之前，12月19日成都大源组团又有三宗新地入市，已经许久没有在土地市场上有建树的建发以4820元/平米的价格拿下天府鹭洲对面地块，而万科则分别以5160元/平米和6500元/平米价格拿下另外两宗。

品牌房企抢地

土地市场初现“垄断”端倪

实力型的房企拿地越来越多，这个也是不争的事实。其实，从几年前开始外地大型房企的入住，已经开始挤压本地中小房企的生存空间。品牌和资金的优势，让外来的房企在成都市场如鱼得水，土地资源也逐步集中在这些大型房企手中。
据不完全统计，成都目前活跃的一线房企中，今年已经拿下了市区超过30宗的土地，超过市区地块总共出让的70宗土地的一半左右。除开一些小型的和纯商业性质的地块以外，一线房企基本垄断了市区住宅用地的出让。

仅从资金上而言，市区7000元/平米左右的楼面地价，就已经阻挡了多数实力不强的开发商在市区拿地。截止11月，成都市区推出单块楼面地价最高的是大港国际拍下的武侯区永丰乡太平村的地块，楼面地价高达8500元/平方米，溢价率超过150%。

本地龙头企业蓝光地产今年也在土地市场频频出手，新增购地6宗共计418.11亩，总交易额约30.7亿元。上半年拿地，下半年蓝光coco系产品顺势推出，coco时代、coco金沙和coco蜜城就已经强势推出。去年的楼市销冠保利地产也在今年内新增购地3宗共计面积321.81亩，总交易额约16亿元，5月份在万家湾拿下的地块在10月以保利香槟光华正式开盘。

业内人士认为，快速拿地后倒灶刚需快销盘，在目前的市场条件下能够满足开发商快速回笼现金流的需求，快速周转避免资金沉降成为现在开发商的不二选择。

地价逐步攀高

或影响明年房价预期

据机构的统计数据显示，除城北外，各方位成交土地楼面地价都出现不同程度上涨，其中涨幅最大的依旧为城西区域，环比上涨126%；总体分析来看，2012年各方位成交价格整体价格呈上涨态势。

仅在成都，据统计数据显示，从土地成交单价来看，除锦江区外，各区都出现不同程度上涨，其中武侯区土地楼面地价最高达4036元/㎡。

地价的持续上涨，从侧面也引发了房价的预期走势。12月18日国家统计局发布的统计数据显示，70个大中城市中，环比价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个，成都同比下降0.1%环比上涨了0.4%，房价正在筑底回升。

经济评论员杨红旭也认为，这一轮的调控全国的房价水平从跌到涨，在6月份的时候开始出现拐点。1至10月的涨幅比较小，基本都在0.1%。但是从11月份起，突然发到了0.26%上涨的城市也由上个月的35个变成了53个。而且，全国土地市场活跃异常，年底全国大部分城市都在集中供地，开发商拿地的热情较高，楼市回暖的迹象已经十分明确。他认为，如果没有新的调控政策出台，明年房价还将继续上涨。（注：本文数据来源，全部截止于2012年11月）