商业街崛起 成都商业竞争更加白热

“综合体投资开发大量上马，不少购物中心人气严重不足；商业街却风生水起叫好叫座，成交屡创新高，新兴商业街显然抢了综合体的投资客。”一位开发商同行在网上的吐槽引起了同行的争论。购物中心与商业街谁更火？谁更有投资价值？谁有更大的发展潜力？这一场争论还没有结果，但商业街的迅速崛起显然已引起业内、投资者甚至是普通市民的广泛关注。

购物中心压力很大

圈内习惯将万达广场视为成都真正意义上的综合体、购物中心，它将你的城市消费一网打尽，万达广场现在显然是当前成都人气商气最旺的商业中心。在万达广场成功的示范作用下，成都的购物中心、城市综合体一发而不可收。四川省商业地产联盟发布数据，截止2011年9月，成都在建的城市综合体猛增至90个，而到了2012年4月，成都已开工建设的综合体项目已高达104个。

在谈及成都商业尤其是综合体过剩时，四川省连锁商业协会会长冉立春认为，从长远以及动态的趋势来看，成都或许有巨大的商业需求，但在当前看来成都的商业地产确实存在相对过剩，这些集中放量的商业地产进入市场势必将造成过剩危机，形成一定泡沫。业内不少人士的观点比冉立春还悲观，他们从成都总经济体量来看是不足以支撑如此巨大的商业供应量，商业没有人气就没有租金，没租金商铺价格就难以支撑，投资者面临极大投资风险。

实际上购物中心、综合体的市场压力已经完全体现在商业经营上，近一两年落成的商业中心不是经营压力大就是招商压力大，购物中心对于商家资源争夺异常激烈，这也使得当前成都购物中心内商业品牌高度一致，综合体或购物中心的商业处于同质化竞争。“综合体内的购物中心陷入激烈的竞争漩涡，商业地产商在项目的规划定位、打造设计、招商运营等各环节都必须专业化和创新，要打破同质化才能获胜。”冉立春认为商业地产有机会但开发和运营难度已经越来越大。

购物中心除了自身的激烈竞争外，其商业功能的高度集合反而不一定便利，原来在楼下就能吃饭泡吧的生活方式现在都得开车到购物中心、综合体解决，这不仅大大增加了城市交通压力，同时还失去了生活的便利性。

商业街来势汹汹

“成都人讲求休闲娱乐的品质，喜欢喝茶喜欢晒太阳，喜欢低密度的花园洋房，我们的规划商业完全按照成都人的消费习惯、生活方式来规划设计，低密度开放式的街区设计很对成都人胃口，新街里就是成都人最喜欢也最能唤起记忆的格调。”一位参与了南城都汇“新街里”商业项目的业内人士透露，开发商和记黄埔正是找准了市场的需求点和自身的差异性，这是新街里商铺热销的核心。

蓝光COCO旗下COCO金沙、COCO时代、COCO蜜城、COCO锦绣四大项目的商业将整体包装上市，而四大项目已经有了一个响亮的名字“COCO红街”。蓝光地产本周末（24日）即将发布全新的COCO红街商业运营模式，“COCO红街是按照开放式步行街规划设计，最重要的是注重商业的品质、品味、格调，商业规划布局合理，而蓝光为了确保商业品相蓝光将对物业展开统一运营，成功而持续的运营将为后期带来更大价值。”蓝光相关负责人表示，COCO红街早已不是传统意义上的底商，他是科学规划统一经营的风情格调商业街，入驻的品牌商家档次也不再是传统的大排档，而其高端商业定位势必将大大提升商街铺面的价值。

在集中式商业、综合体商业出现集体疲软的同时，包括新街里、COCO红街、华润广场、华润二十四城在内的商业项目近来市场价值连续走高。以新街里负一层为例，之前铺面公摊不到10%成交价为1.4万/平方米，但现在公摊增加到20%而且单价还卖到了接近两万，可见涨幅达到50%左右。新港地产副总经理就表示，统一打造的商业街租金能够比周边传统底商租金高出40%到60%左右。

商业街机会较多

“金牛万达广场金街的商铺将陆续交房，尽管还没交房但商家已经很踊跃了，据说不少商铺在交房之前就已经签订了租约，有的商铺每平方米的租金已经高达500元/月，这已经是很高的租金水平。”万达广场成都相关负责人告诉成都商报记者，金牛万达广场除了集中式的购物中心外，“万达金街”是按照开放式步行街规划设计的街铺，现在万达金街被商家们一直看好。

另据成都商报记者了解，华润在翡翠城东湖边推出华润广场也是商业街形态，整个华润广场由两栋写字楼和10多栋中式院落构成，现在不少投资者希望整栋购买华润广场的院落，但华润现在要挑选投资者，如果投资者不具有运营实力、品牌号召力华润宁肯不卖。

社区性的休闲餐饮商业街在深圳、香港就很多，成都早年也有羊西线一品天下餐饮一条街、建设路龙湖春风里格调风情街等，而近来商业街的升温已经引起新港地产的注意。“我们已经开始着手重点研究商业街，我们统计发现商业街项目规模一般在2万平方米规模，就购物中心而言体量不足，但对于社区商业来说又显得偏大，有一定格调和文化特色的风情商业街就成为最佳的选择。”新港地产副总经理张月表示，针对高密度的城区、辐射范围在1公里区间内，提供餐饮、休闲的特色商业街必将成为市民最佳的就近消费场地，COCO红街、新街里等实际上就是社区型的商业中心。

实际上从目前多个商业街的销售、租赁来看，商业街似乎完胜购物中心。“其实不能这么简单对比”，冉立春表示，商业街和综合体实际上是两个完全不在一个层面的对象，综合体、购物中心有可能包含商业街，比如现在的购物中心都是以商业街的形式体现，只是它更多以室内步行街、内街形式体现，而所谓的商业街一般是指类似于春熙路全开放式的步行商业街区。

冉立春表示，大量购物中心、综合体的集中开发使得整个商业出现大浪淘沙过程，但有文化内涵特色的、定位准确有运营实力做保障的、紧邻大型住宅区的商业街存在更多机会。