成都2012年楼市年报：存量房新高 商业滞销

2011、2012各单价区间住宅占比变化情况

2012年成都楼市呈现以下特点：刚需和改善型成为住宅回暖的利器；商业和办公出现明显滞销，存量房源达近五年新高；受“北改”刺激，城北区域住宅成交量爆发了强势的上涨力量。

盘点2012年，成都主城区的住宅成交曲线呈现了明显的上扬趋势。截至去年10月，成都主城区住宅成交量就已经赶超2011年全年，而去年1-12月主城区住宅共成交85390套，成交面积820.59万㎡，与2011年相比，成交量增幅约32%。

纵观2012年各月主城区住宅、商业、办公三类物业的成交情况，刚需和改善型成为住宅回暖的利器；商业和办公却出现了明显滞销，存量房源达到了近五年来的新高，如何更好更快地推出适应市场的产品已经成为目前不少开发商共同研究的课题。在《2012年中国房地产企业销售额百亿专题》中就指出，随着房地产调控的持续深入，行业集中度进一步提升，强者恒强的态势已经成为行业共识，截至2013年1月4日的监测结果显示，万科、保利、绿地、中国海外发展等53家企业2012年销售额突破百亿。

【区域】

高新区住宅成交量 稳坐头把交椅

回顾2011年成都楼市年报，高新区在全年的表现非常抢眼，该区域住宅成交量占主城区总量的28.6%，高于2010年的占比。而在2012年，高新区共成交住宅约2.6万套，同比增加28.73%，高新区住宅市场份额新增3个百分点，占主城区总量达三成以上。与其他各区，住宅成交量普遍占比两成以下的情况相比，高新区目前在成都住宅市场的优势地位仍十分稳定。

在“北改”政策的刺激下，去年的城北区域也成了主城区楼市的焦点。其中成华区住宅成交从增量来看，2012年住宅成交量增幅达到87.52%，全年140.69万㎡的成交量使该区从2011年各区成交第五名一跃来到2012年各区第二，成交量占比为18%，仅落后于成交量榜首高新区。但是在整体成交量环比增三成的大趋势中，锦江区是唯一住宅成交套数环比减少的区域，该区2012年成交量7547套，环比减少3.71%，成交量69.45万㎡，基本与2011年持平。

城北片区交易量 受“北改”刺激涨幅明显

受“北改”规划的刺激下，城北区域的住宅成交量上涨幅度也非常明显，在去年中爆发了强势的上涨力量。

根据统计表明，城北五块石、沙湾、李家沱、沙河源、荷花池、驷马桥等七个板块中，和2012年成交量同比增长超过了150%，其成交量比同期住宅房源供应总量高出了上千套，显著的去存量趋势彰显了购房者对区域未来居住价值的认同。“该区域内在去年有不少新入市的项目，在激活区域住宅市场的同时，也为区域居住环境的提升起到了重要贡献。”从这份统计数据中得知，城北区域中表现活跃的板块包括沙湾、驷马桥、九里堤三个板块。

【房价】

两头减 中间增6000-8000元/㎡住宅近半

2011年，主城区住宅市场价格界限分明，以6000-8000元/㎡的中等价位房源为主，占据了整个市场交易量的41%；8000-10000元/㎡的中高价位房源占28%。2012年，中等及中高价位住宅的成交量占比稳步增加，低等及高等价位的住宅成交量占比则出现了较为明显的下降，呈现出“两头减、中间增”的格局。可见，自住为主的刚需已经成为了支撑主城区住宅市场最为稳定的购买力量。

2012年，价格在6000-8000元/㎡的住宅最为畅销，在两次降息、两次降准的货币政策刺激下，刚需与改善性购房需求开始逐步释放，促进了房地产成交量的快速回升，全年共计成交43784套，较2011年环比增加66%，市场占比达51%。而价格在万元以上的住宅成交量为9954套，2012全年该价格区间的住宅仅仅占总量的一成，6000元/㎡以下住宅受供应量控制，成交量占比降幅非常厉害，下降了近五成。

【商业】

商办物业惊天转折开发商“一半欢喜一半忧”

一方面是住宅的逐步回暖，另一方面，商业办公类物业却出现明显滞销。从透明房产网统计数据看，2012年住宅回暖明显，但商业的存量却达到了近五年来的最新高度，住宅的畅销和商业的滞销，让不少开发商在2012年的表情变成一半欢喜一半忧。

从2008年到2012年，商业市场仅在2009年出现“供不应求”局面。在2008年、2010年、2011年，供应量较成交量的差额基本维持在30万㎡左右，今年主城区商业用房供应量较同期成交量多出108万㎡，成为近五年以来的新高。

办公物业方面，成都写字楼市场供应量已达328万㎡，已经超过了2011年全年水平的25.8%。在供应量增加的情况下，同期成交量却仅为137.2万㎡，所累积的写字楼存量已经达到 191.6 万㎡，也成为2008年以来的最高点。