土地催楼市分化:一线城市吃不饱三四线吃不了

2012年土地市场虽以火爆的12月收官，但全年情况仍远逊于2011年。

昨日(1月8日)，数据显示，2012年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降17.3%和23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点。

尤为引人瞩目的是，一二线城市和三四线城市在土地供应和需求端呈现冰火两重天的局面。据统计，过去4年，一线城市中北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米，广州不足3000万平方米，深圳不到1000万平方米，均排在重点城市中相对靠后的位置。中指院报告认为，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大。而部分三四线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。

中指院高级分析师许琳告诉《每日经济新闻》记者，广大三四线城市供应充足，但需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市将面临房价下行风险。

2012全年供地下滑明显

土地市场一边维系着地方政府的财政收入，另一边又关乎房地产市场的景气程度，但2012年末的升温未能改变去年土地市场各项数据下行的寒冷基调。

2012年，全国300个城市共推地15.8亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4亿平方米，同比下降17.3%，1~10月单月推出量均呈现同比下降态势，仅有11月和12月止跌回升。

而在价格方面，300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%。去年下半年以来，北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨。

不过，伴随房地产市场调控逐渐显示出威力，企业拿地的谨慎程度也在提高。伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，从中央到地方的严厉调控使开发企业不得不在花钱上谨小慎微，拿地作为开发商最主要的成本支出，更应慎之又慎，即便是销售回款明显增加，开发企业的拿地动力也已大不如前。

中指院数据显示，2012年，十大代表性房企在全国129个主要城市拿地396宗，规划建筑面积共计9032万平方米，同比分别下降2%、4%，拿地数量继续下降至近3年最低。

在供应、成交负增长，溢价率偏低的格局下，2012年全国300个城市土地出让金总额近2万亿元，同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元，同比减少14.3%。

房企拿地热衷于一二线城市

尽管去年前三个季度住宅用地的出让金均同比下降，但降幅呈逐渐收窄之势，并于四季度开始回升，至12月达到年内高点2188亿元，较年初增长2.7倍。

在2012年全国各城市住宅用地出让金总额排行榜上，二线城市成交放量趋势明显，武汉、重庆等地出让金总额位于前列。一线城市供应量下降致出让金总额下滑，上海、北京同比降幅分别为27%、20%，而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列全国第23、39位。

去年下半年土地市场开始升温，十家代表房企也逐渐加快土地储备节奏。代表企业下半年累计拿地金额共1753亿元，较上半年翻两番，拿地面积为5409万平方米，比上半年增长近50%。“拿地金额的增幅远高于面积，是因为2012年下半年企业拿地更多地集中在一二线城市等地价较高的区域，从而推升了拿地金额的快速增长。”许琳表示，在全国投资吸引力排名前10位的城市中，除深圳外，代表房企在当地的拿地面积均超过150万平方米，拿地金额均在50亿元以上。

部分城市供应放量潜藏风险

不难看出，去年房地产企业在拿地布局上有了明显改变。2010年，受调控政策影响，企业布局开始向三四线城市转移，而在2012年，一二线城市市场迅速回暖且增长幅度大，成为推动品牌房企销售业绩增长的主要动力，各大房企拿地布局随之向业绩贡献更大且风险更小的一二线城市转移，拿地资金占比呈现上升趋势。

这一态势在今年也很可能得到延续。去年最后一天，北京华和房地产开发有限公司以10.5亿元竞得通州梨园镇0802-168地块，该宗地块起始价仅为1.7亿元，溢价率高达491%，足以佐证一线城市土地市场的火爆并未完结。胡景晖认为，未来一段时间内北京市土地市场有望走出低迷，总体成交量将出现回涨，土地价格还将继续上涨，个别核心区域地块甚至可能刷新成交纪录。

而二三线城市供应规模普遍偏高。比如三线城市营口去年土地成交量超过9000万平方米，远超一线城市。“预计2013年在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下，三四线城市价格不具备上涨动力，仍将继续盘整，部分城市存在严重供应过剩的风险，值得格外关注。”许琳说。

比如三线城市南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，远远超过北京、上海等地，住宅供应过剩风险值得关注。

许琳认为，三四线城市很难连续吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城市最传统的经营策略，可能在经济调结构、增速下台阶的过程中遭遇巨大的挑战。