六大特征兼备才是刚需商业(2)

特征4 商业饱和区域不叫刚需商业

核心提炼

衡量某个区域类的商业是否过多或过少，常常采用“商圈饱和度”来衡量。“商圈饱和度”是指某一区域人口人均商业面积的多少，而且这一指标还和当地的GDP相关。根据成都的经济发展水平，成都2012年人均GDP为9436美元，相对应的合理商业饱和度就为1.2㎡/人，即平均每人配备1.2㎡的商业，如果一个区域的商业饱和度没有达到这个标准，这个区域就属于商业不饱和状态，刚需商业将出现。

城市或是区域GDP越高，说明这个区域的人均商业需求面积就更大。行业内有一个科学的指标对应：人均GDP小于3000美元的区域，商圈饱和度最高为0.8㎡/人；人均GDP三千到六千美金的区域，商圈饱和度最高为1.0㎡/人；六千到一万美金是1.2㎡/人；大于一万美金是1.4㎡/人。一、二线城市市级商圈CBD，商圈饱和度最高可达1.6-2.5㎡/人。

目前成都人均GDP接近1万美金，商圈饱和度最高在1.2㎡/人，如果一个区域人均商业面积低于1.2㎡，就说明这个区域商业没有得到有效的满足，区域内商业不饱和，商圈饱和度处于较低水平，如果未来GDP持续上升这里商业需求还有巨大提振空间。

“这其实也充分说明，为何三五年前的老楼盘、传统住区的商业规划为何出现不足，多年前成都人均GDP并没有今天这么高，那时人们对于商业需求面积并没有这么大，比如吃饭、喝茶、打麻将很多都是在家里，现在生活条件改善了大家都愿意就近消费，无形中就增加了对商业面积的需求。”新港地产表示，现在新建住区在商业上都有一定预留，就是考虑到未来人均GDP的提高对商业面积的需求会增加，这是有长远眼光的住区商业规划。

特征5 快速交通是重要指标

核心提炼

随着高架桥、轨道交通、快速干线等的日益完善，一个区域商业项目的辐射力现在越来越依靠快速交通体系，如果商业项目位于高架桥、地铁网的核心位置无疑就占据了交通优势，有了便捷的交通支撑其商业辐射范围势必就会大幅度提升。就目前成都而言，地铁站点尤其是多条线路的换乘站点，二环高架桥有出入口的核心要道商业将有巨大投资价值。

任何一个商业项目均有自己的辐射范围，它的辐射范围则要根据其交通状况、交通便捷度的不同而差异巨大，一个位于交通要道、地铁站点位置的商业项目它所覆盖的人群和面积自然更多更广。随着越来越多的高架桥、地铁轨道交通等新型交通方式的出现，成都商业的辐射范围、辐射力、商业价值等都将面临全面重估。

就一个区域而言，它的交通体系可由城市公共交通的发达程度、私家车车流量和步行人流量等来衡量。公共交通又包括公交汽车、快速公交、地铁、轻轨、出租车等，新港地产认为，公共交通方式越多的区域，越容易出现刚需商业。另外，私家车车流量越大的区域和步行人流量越大的区域，也标明该区域的商业到达率越高，因此这样区域的商业也就越能吸引商家的入驻。

特征6 刚需商业核心是“免维护”

核心提炼

刚需商铺面向住区常住人口提供最为迫切的商业需求形态，一方面便利店、水果店、洗衣店等常设生活配套店面需求一般在20-60㎡，而且为了控制商铺总价开发商往往也将铺面控制在20-60㎡之间。2楼商铺因为单价较低商家经营需求面积更大，因此2楼刚需商铺一般在80-150㎡。刚需商业1楼、2楼最适合，负1楼、3楼、4楼等不能算作刚需商业。

刚需商业核心是“免维护”商业，就是不需要依托专业商业管理公司运营，依托商铺周边的天然人气就能维持火热经营的街铺。有的商业开发了3楼、4楼或者是负1楼，如果没有后期统一商业规划和人流引导，消费者是无法到达更高楼层或是地下负一层，因此严格意义上说3楼、4楼等高楼层商铺不是刚需商业。

开发商在出售商铺时要考虑两方面问题，一是尽可能降低投资门槛以便于更多投资者有能力购买；二是商业面积要适合经营业态需求。一楼铺面往往针对便利店、水果店等，因此它的面积可以控制在20-60㎡，但2楼往往定位于茶楼、咖啡馆、快餐厅等，商家需求面积相对较大，而且2楼商铺单价较低开发商也可以适当增加单位商铺面积，因此2楼商铺面积目前控制在80-150㎡之间。当然这并非定式，比如有的银行对于1楼商铺的需求面积会较大，这时银行会同时租用多个相邻商铺来解决这一问题。