六大特征兼备才是刚需商业(3)
作者：李杨 来源：成都商报 更新时间：2013年08月29日 【字体：大 中 小】
名/词/解/释
刚需商业：
刚需商业指数：刚需商业指数线：
商业消费需求最旺盛、最迫切的社区商业、区域商业。有两大特征：1、商业消费需求极为旺盛，商家入场经营意愿强烈，均是位于人口密集的高层电梯公寓居住区，尤其是近年来针对首次置业、年轻人的刚需住宅楼盘，因其商业在设计之初规划存在严重不足，使得今天大量刚需楼盘社区商铺奇缺，二手社区商铺售价、房租出现暴涨。2、刚需商业主要为经营风险、投资风险最为可控的社区商业、区域商业，而且其经营形态主要为投资者独门独户的自营商铺（投资者自主选择承租商家），目前成都商业地产领域盛行的采用委托经营模式的专业市场、集中商业的包租铺均不是刚需商业。
刚需商业指数：
我们创造性地提出刚需商业这个概念，是为进一步量化刚需商业，我们针对每个区域用“刚需商业指数”来评判各个区域商业的“刚需化”程度。
刚需商业指数 =区域人口数量/区域商业体量。通过公式我们发现“刚需商业指数”与商业地产常用的“商圈饱和度”直接关联，因为商圈饱和度 = 区域商业体量/区域人口数量，所以刚需商业指数可以 = 1/商业饱和度。
刚需指数越高，说明商业的刚需性越强，商业投资价值越高。
刚需商业指数线：
根据每个区域的经济发展水平，会对应一个“刚需指数线”（由商圈饱和度推导获得），若区域当前的刚需指数大于此刚需指数线，则该区域商业可算作刚需商业。
人均GDP＜3000美元的区域，商圈饱和度最高为0.8㎡/人 ，对应的刚需指数线为1.25，只要区域实际刚需指数大于1.25，就称之为典型刚需商业；
人均GDP为3000-6000美元的区域，商圈饱和度最高为1.0㎡/人 ；对应的刚需指数线为1.0，只要区域实际刚需指数大于1.0，就称之为典型刚需商业；
人均GDP为 6000-10000美元的区域，商圈饱和度最高为1.2㎡/人 ；对应的刚需指数线为0.83，只要区域实际刚需指数大于0.83，就称之为典型刚需商业；
人均GDP＞10000美元的区域，商圈饱和度最高为1.4㎡/人；对应的刚需指数线为0.71，只要区域实际刚需指数大于0.71，就称之为刚需商业；
一二线城市市级商圈CBD，商圈饱和度最高可达1.6-2.5㎡/人，对应的刚需指数线为0.4-0.63，只要区域实际刚需指数大于0.4-0.63 ，就称之为典型刚需商业。
