如集体土地入市 对楼市影响深远

十八届三中全会公报中提到：“要建立城乡统一的建设用地市场”

日前，十八届三中全会正式闭幕，公报中尽管未提及房地产调控，但“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革”以及“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制”则给了市场无限的想象空间。
杨红旭认为，“建立城乡统一的建设用地市场”最终的结果，是农村集体组织可以像城市政府的土地部门那样，出让自己集体建设用地。但相关提法早在5年前已出现，至今仍在原地踏步，所以此次较之前仅在提法上去掉“逐步”二字，实际效果有待观察。不过，其中涉及地方土地财政及农民权益这一巨大的利益分割，将对楼市产生深刻影响。

近年来，随着一系列改革，各地农地流转案例已有逐渐增多之势，但仍只局限于一村一镇的小范围内的流转。业界专家直言：这与我国“城乡二元结构”的体制遗留问题密不可分。

据了解，目前我国土地所有权归属分两类，一是全民所有制的国有土地；二是集体所有制的土地，主要包括农村集体土地。农民在一个集体里作为集体的一员，他对土地具有所有权。不过，这个所有权只通过两种方式实现：一是造房子的宅基地；二是联产承包责任田。但这所有权并不意味农民就可以支配、拥有或转换这一财产权。

在特定历史环境中，这种城乡的土地分制尽管对避免农村土地被大量圈占有着积极的作用，但随着我国城镇化推进步伐的加快，这一制度的负面作用明显显现。

由于城市居民被严禁购买和占用农村集体土地上的住宅，使得农村土地市场难以获得大规模的增量资金，这不仅导致了农村房屋和闲置宅基地使用权流转的停滞，也在很大程度上抑制了农村土地的流转价格。而农村土地被“贱卖”，又直接影响了农村人口向城市人口转变的物质基础。

在农村房屋和闲置宅基地使用权难以流转的同时，城市土地却因为大量开发且难以再生而不断在减少。随着城市人口不断增长，经济拓展和城市化进程的日益加快，城市土地资源呈现越来越紧缺的态势，而城市发展对土地的需求却仍在持续扩大。由此，城市土地价值节节攀升，尤其是城市中心稀缺宝贵的土地资源，愈发成为各大房企竞相争夺的热土高地。

据统计，今年以来全国各大城市的楼市火爆，“地王”频出。前三季度，北京、上海、杭州等地都录得卖地收入超过千亿，而广州今年前10个月的卖地金额也达到了612.6亿元，是去年全年412亿元的近1.5倍。火热的土地市场已引起各方关注。如何令城乡的土地“同地同价同权”已引起了高度重视。

日前，中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田对媒体表示，建立城乡统一的建设用地市场，就必须让集体土地入市。其实，早在十几年前，广东、浙江就有地方提出地方性的集体土地入市法规，全国不少地方也在试点。

顺德勒流镇江义村：

最早试点 村民回报丰厚

记者了解到，像广东省的顺德，就是开展集体建设用地流转的先行者。早在2001年，顺德就获得国土资源部和国务院法制办的批准，成为全国农村集体土地管理制度改革试点城市。

其中，顺德区勒流镇江义村是最早尝试农地集中经营和集体建设用地流转的村庄，在这里，所创办的企业大多是本地的民营企业，五金、模具、服装都有。集体建设用地流转给村民带来了丰厚回报，全村年均可支配收入达到1500万元。全村4平方公里的土地被清晰地划分为住宅区、工业区和农田保护区，被村民视为比小城镇还漂亮的村庄。此外，学校、市场、劳动服务站、卫生站更是一应俱全。

据了解，在广东，自发的集体建设用地流转很早就大量存在，以前流转主要集中于经济发达、农村集体土地存量多的地区，采取的方式有作价入股、联营、租赁、抵押等，增加了集体收入。现在只不过从台下走到台上，无形变成了有形，进一步规范了市场。

深圳宝安区凤凰社区：

最快年底农村土地挂牌出让

日前，深圳宝安区凤凰社区也已成为深圳市首个原深圳“农村土地入市”试点，该宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，邻近深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米。预计最快将于今年年底实现挂牌出让。

早在今年1月18日，深圳市规土委、经信委、住建局联合发布其制订了“1+6”系统文件，其中最大的亮点就是经国土部特批，原深圳“农村土地”可入市交易。至于收益分配方式则有明确规定，所得收益凤凰社区和深圳市国土基金按3：7比例进行分成，成交后凤凰社区还将继续持有总建筑面积约20%的物业专用于产业配套。

目前，该用地挂牌的前期各项工作正在开展之中，按照试点方案，该地块将于年底前通过深圳市土地房产交易中心，以挂牌方式公开出(转)让该土地使用权。此外，有媒体报道称，龙岗、坪山等区试点地块也在积极推进当中。

深圳市规土委相关领导就此表示，原农村集体经济组织在城市化后，不少土地在完善土地权益争议中存在政府拿不回、集体用不了的尴尬局面。

尽管说，农村土地流转的试点已在推进之中，但无可否认的是，目前，农村集体建设用地流转还受到诸多制约限制。郑风田就指出，如何建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正地流转。未来应该允许农村集体宅基地使用权自由转让、抵押和出租。还应该允许农民住房的买卖、抵押和出租。